令和6年1月15日　提出 酒田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 9-3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹   TEL.

鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市船場町２丁目２７７番３ ｢船場町２－２－１８｣ ②地積 　(㎡) 1,435   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 1:2.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫、事務所等が建 ち並ぶ工業地域 北東16m道路 水道、ガス、下水 国道１１２号 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 酒田港に隣接する業務地域 街 路 １６ｍ道路 交通 施設 国道１１２号駅西方 400m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 酒田港に隣接する業務地域であり、今後とも業務地として推移するものと予測する。ポストコロナへの移行によ る観光産業の活性化等を背景に需要は回復基調にあり、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね酒田市の工業地域、業務地域を中心に、庄内地方の工業地域一円。需要者の中心は、県内外の法人 事業者である。酒田港に隣接し、漁業や水産加工業を中心とする業務地域であるが、周辺には交流施設や観光施設が多 く配されている地域的な側面もあり、ポストコロナへの移行により人流や企業の経済活動が活性化しており、業務地需 要は概ね堅調に推移している。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己用の事業所、倉庫等が一般的な業務地域であり、賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないため収 益価格の試算は行わなかった。一方近隣地域周辺では自用目的での取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域に存す る信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い比 準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からポストコロナへと移行し人流が 増加するなか、経済活動が活発化しつつあり 、企業の設備投資意欲にも回復傾向が見られ る。 人流回復により周辺の交流施設が賑わいを呈 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％