令和6年1月15日　提出 酒田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 9-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　月田　真吾   TEL.

鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 8,420 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市広栄町１丁目７番４ ②地積 　(㎡) 3,305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 事務所兼工場 Ｓ2 中小規模の工場、営 業所等が見られる工 業地域 北12m市道 水道 国道７号 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     3,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 国道７号駅東方 50m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場や物流施設の需要は堅調であるが、全県的に供給不足が続いている。インターチェンジ付近の工業地の人気 は高く、今後も地価は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,420 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は庄内地方の工業地域全域で、周辺市町の高速道路や幹線道路からのアクセス良好な工業地域を含み広域的 である。需要者の中心は主に全国展開の企業や地元企業である。ネット通販が好調であり、物流施設需要が堅調で、生 産拠点としての需要もあり、令和２・３年の工場立地件数は東北一であった。全県的に各市で工業地分譲が計画されて いるが、供給不足が継続している。画地規模に格差があるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場・営業所・倉庫等の自己使用を目的とした取引が中心の地域であり、民間の貸工場や貸倉庫が見出せず、賃貸市場 が成立していないため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は、時点のやや古いものも含むが、酒田市内 の工業地の４事例から導出され、補修正・要因比較が大きいものも含むが、現実の市場性を反映した実証的価格であり 、説得力を有する。以上により、比準価格を採用し、他の標準地も留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,320 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全県的に各市で工業地分譲が計画されている が、実際の供給までは数年程度を要し、供給 不足が継続している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％