別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
酒田 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
酒田 -15 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　高嶋　俊幸   TEL.
鑑定評価額 3,880,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 14,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 酒田市南新町１丁目７番１０
｢南新町１－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ1		 一般住宅、旅館等が
混在する既成住宅地
域		 東7.2m市道 水道、ガス、下水 酒田

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南    90 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 日和山を中心に形成された古
い街なみが残る既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、７．２
ｍ市道		 交通

施設		 酒田駅西方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成された既成住宅地域であるが、区画街路は雑然としており、住宅地域としての選好性は劣る。今後も特に発
展的な要因は見受けられないことから、地価は引き続き緩やかな下落基調で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,910 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は酒田市内における住宅地域の圏域で、主に市街地周辺部における住宅地域である。需要の中心は主に一次
取得者層で、酒田市居住者であり、一部隣接市町からの転入者も見られる。郊外新興住宅地に対する選好性が強く、熟
成された既成住宅地域に対する需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は３００～６０００万円、新築
戸建住宅は２，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は古い街並みが残る既成住宅地域で、賃貸用不動産に対する新規投資は見当たらず、土地価格に見合う賃料相
場が確立されていないため、収益価格の信頼性は劣るものと判断される。一方、比準価格は地域特性が類似する既成住
宅地域の事例を中心に試算されており、実証的な価格として説明性に優れている。以上より、市場性を反映して求めら
れた比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　酒田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,800 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[101.0]		 100
[176.4]		 [102.0]
100		 17,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口並びに世帯数の減少は継続しているが、
人気の高い住宅地の地価は横這いから上昇基
調で推移しており、市内でも二極化が進行し
ている。

地域要因の特段の変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 酒田 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ３７

-14		 酒田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
１中専

(60,160)
b Ｒ６Ｋ３７

-15		 酒田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東5m市道、
北5m、角地
１中専

(70,200)
c Ｒ５Ｃ０４

-18		 酒田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7.8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ｒ５Ｃ０４

-30		 酒田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西7m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e Ｒ５Ｃ０４
０１
-3		 酒田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,764  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  10.0]		 100
[ 103.0]
17,212 		 100
[  98.1]
17,545 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
17,900 
b (　           ) 
6,863  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  35.0]		 100
[ 104.0]
18,968 		 100
[ 108.0]
17,563 
17,900 
c (　           ) 
12,058  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  64.8]
18,496 		 100
[ 107.1]
17,270 
17,600 
d (　           ) 
8,890  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[  72.1]
17,544 		 100
[ 100.0]
17,544 
17,900 
e (　           ) 
9,900  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  60.0]		 100
[  86.7]
18,917 		 100
[ 111.5]
16,966 
17,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -35.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     17,800 円／㎡]  



酒田 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,029,967 
406,812 
1,623,155 
1,570,320 
52,835 		 （　0.9715）
51,329 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      1,069,354 円　　　　（　      4,910 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
酒田 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   218 ㎡     13.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３５㎡のシングル、ディンクスタイプを４戸想定。建ぺい率は駐車場、除雪場所等も考慮した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 法定延床面積の容積不算入部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,162 
81,340 		 2.0  162,680 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,198 
83,860 		 2.0  167,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

165,200 		 330,400 
0 
⑨年額支払賃料        165,200 円　×　12ヶ月　＝　       1,982,400 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          84,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,066,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       183,463 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,026,937 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           330,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,030 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,029,967 円　　　　（　         9,312 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ６Ｋ０４０
１
　　　　-1		 1,250  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,266 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,198 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ６Ｋ０４０
１
　　　　-4		 1,227  
(   1,176) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]
1,157 
c ＴＲ６Ｋ０４
　　　　-5		 1,274  
(   1,221) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]
1,190 
酒田 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 64,800 円  　　　　     21,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 66,312 円  　　　        2,210,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      201,900 円  　　　　     21,600,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,200 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         406,812 円　（　　　　　　         1,866 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,570,320 円  
（　　　　　         7,203 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,029,967 円      
②総費用 406,812 円      
③純収益　①－② 1,623,155 円      
④建物等に帰属する純収益 1,570,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 52,835 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 51,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          235 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,069,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,910 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 酒田 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　酒田市南新町一丁目７番１０
 3905000463685-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
酒田 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
酒田 -15 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　阿部　和宏   TEL.
鑑定評価額 3,880,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 14,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 酒田市南新町１丁目７番１０
｢南新町１－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ1		 一般住宅、旅館等が
混在する既成住宅地
域		 東7.2m市道 水道、ガス、下水 酒田

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南    90 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地西部の日和山公園背後
に位置する既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、７．２
ｍ市道		 交通

施設		 酒田駅西方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、旅館等が混在する既成住宅地域であり、商業施設、小学校等から比較的遠く、生活利便性の面で劣り
、住宅地需要はやや弱含みである。地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,730 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね酒田市内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、酒田市内の居住者であり、隣接市町からの転入
も若干見受けられる。一般住宅、旅館等が混在する既成住宅地域であり、商業施設、小学校等から比較的遠く、生活利
便性の面で劣る。区画整理済の新興住宅地域と比較して選好性は劣り、住宅地需要はやや弱含みである。概ね需要の中
心となる価格帯は、土地のみで３００～６００万円程度、新築戸建で２，４００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、アパート等の収益物件も見受けられるが、自己使用目的の取引が中心であり、地主の資産運用の域を出ず
、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地
域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上に
より、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　酒田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,800 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[101.0]		 100
[176.4]		 [102.0]
100		 17,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年間、市の人口は減少傾向で推移、世
帯数は微減している。新設住宅着工は、昨年
と比較して若干減少している。


住宅地域として成熟しており、地域要因に特
段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 酒田 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５Ｋ１５

-9		 酒田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.8m市道、
中間画地
１中専

(60,192)
b Ｒ５Ｋ１６

-50		 酒田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
c Ｒ５Ｃ０４

-33		 酒田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.5m市道
、南東3.4m、
二方路
１中専

(60,200)
d Ｒ５Ｃ０４
０１
-18		 酒田市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南5.8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,417  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  96.0]
19,966 		 100
[ 115.2]
17,332 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
17,700 
b (　           ) 
19,948  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
19,367 		 100
[ 111.5]
17,370 
17,700 
c (　           ) 
21,921  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
21,769 		 100
[ 121.8]
17,873 
18,200 
d (　           ) 
21,153  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,537 		 100
[ 115.9]
17,720 
18,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     17,800 円／㎡]  



酒田 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,484,531 
543,366 
1,941,165 
1,890,200 
50,965 		 （　0.9715）
49,512 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      1,031,500 円　　　　（　      4,730 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
酒田 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 Ｗ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   218 ㎡     13.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ２ＬＤＫ（平均専有面積４２．００㎡）×４を想定。建蔽率は、駐車場、除雪場所等も考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 法定延床面積の容積不算入部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,203 
101,052 		 2.0  202,104 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,228 
103,152 		 2.0  206,304 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

204,204 		 408,408 
0 
⑨年額支払賃料        204,204 円　×　12ヶ月　＝　       2,450,448 円 
⑩a共益費（管理費）              55 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         110,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,561,328 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       224,542 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,480,786 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           408,408 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,484,531 円　　　　（　        11,397 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ５Ｃ０４０
１
　　　　-5		 1,441  
(   1,382) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,307 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,228 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ５Ｃ０４０
１
　　　　-6		 1,043  
(   1,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,159 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
酒田 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 78,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 135,266 円  　　　        2,705,328　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,100 円  　　　　     26,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         543,366 円　（　　　　　　         2,493 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,890,200 円  
（　　　　　         8,671 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,484,531 円      
②総費用 543,366 円      
③純収益　①－② 1,941,165 円      
④建物等に帰属する純収益 1,890,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 50,965 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 49,512 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          227 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,031,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,730 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 酒田 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　酒田市南新町一丁目７番１０
 3905000463685-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考