令和6年1月15日　提出 酒田 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 -14 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹   TEL.

鑑定評価額 7,110,000 円  １㎡当たりの価格 7,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市十里塚字村東山北１番３６ ②地積 　(㎡) 1,008   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 大規模農家住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西5.5m市道 水道、下水 酒田 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.5 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 日本海沿岸部の農家住宅地域 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 酒田駅南西方 6.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部から離れた農家住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地域内に変動要因が乏 しいなか、地域の基幹産業である農業を取り巻く環境は依然として厳しく、地価下落は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね酒田市郊外部及び隣接町の住宅地域。需要者の中心は酒田市に居住する一次取得者及び地縁関係者で ある。市街化調整区域に位置する旧来からの農家住宅地域であり、地域の基幹産業である農業を取り巻く環境が厳しい ことや、地域内の画地規模が総じて大きく総額が嵩むことなどから選好性は低下しており、住宅地需要は依然低位に推 移している。取引自体少ない上、取引当事者の事情にされる取引も多いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域周辺では貸家や共同住宅等の賃貸需要や供給が殆ど見られず、賃貸市場が成立していないことから収益価格の試算 は行わなかった。一方、地域周辺では自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、現実の取引市場で成立 した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からポストコロナへと移行し経済活 動が活発化しつつあるが、建築費を含む諸物 価高騰が住宅地取得等の消費動向に影響を及 ぼしている。 地域要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％