令和6年1月15日　提出 酒田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 -11 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智   TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 5,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市宮海字向砂畑１４番３ ②地積 　(㎡) 842   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 西3.5m市道 水道、下水 酒田 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沿岸部に形成された農家住宅 地域 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 酒田駅北方 6.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。市郊外に位置する農家住宅地 域で選好性に劣り地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市郊外の住宅地域を中心に、周辺市町の郊外の住宅地域におよぶ。需要者の中心は地元居住者やその地縁 者であり、世帯分離による取得が多くを占め、他地域からの流入はほとんど見られない。沿岸部の農家住宅等を中心と する住宅地域で選好性に劣り、需要は低調となっている。新築戸建分譲はほぼ見られず、土地また中古住宅の取引が中 心。取引の中心となる価格帯は土地で３００万円～６００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は市街化調整区域に指定されており、一般住宅、農家住宅等が中心でアパート等の共同住宅は 見られないことから、賃貸市場が成立しておらず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は同一需給圏内において 成立した取引事例に基づいており、実証的かつ説得力を有する。以上より本件では市場性を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　酒田 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [127.7] [101.0] 100 5,520  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が落ち着き、個人消費の持 ち直し、雇用情勢の改善等明るい材料が見え るが、物価上昇から先行きは不透明である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％