令和6年1月15日　提出 酒田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 -6 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智   TEL.

鑑定評価額 4,070,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市錦町２丁目７３番４外 ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 酒田 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６１年に民間業者により 開発分譲された住宅地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 酒田駅南方 5.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。工業団地背後に位置し、需要 は安定的であり地価は横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね酒田市内の住宅地域全域である。需要者の中心は市内居住の一次取得者であり、周辺市町からの流入 も一部見られる。市内では新興の住宅地域に選好性が高いものの、街区が整備された住宅地域であり市中心部へのアク セスも良好で、中心部の住宅地と比較して割安であり需要は底堅い。中心となる価格帯は、土地で４００～６００万円 程度、新築戸建は、総額２，０００万円前半から半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等は少なく、一般住宅が中心の住宅地域であり、対象標準地の画地条件から経済合理的な賃貸住宅の 経営が困難であると判断されることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域における 信頼性の認められる取引事例に基づき試算されており、実証的かつ説得力を有する。以上より本件では市場性を反映し た比準価格を採用し、他の地価公示標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が落ち着き、個人消費の持 ち直し、雇用情勢の改善等明るい材料が見え るが、物価上昇から先行きは不透明である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％