別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鶴岡 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鶴岡 -8 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　広央   TEL.
鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鶴岡市美咲町８番７
｢美咲町８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
地区計画等
高度1種最高15m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多い区画
整然とした郊外の住
宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 鶴岡

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地西部、区画整理済の住
宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 鶴岡駅西方

3.4km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
地区計画等
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。利便性の良さから当
地域の需要は堅調で、地価は強含みで推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,980 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鶴岡市、周辺市町の住宅地域で、特に旧鶴岡市の住宅地域の代替性が強い。主たる需要者はエンドユーザ
ー等である。市内の戸建住宅地の需要は堅調であり、供給は市北部の土地区画整理事業、民間の小規模分譲開発等が見
られ、需給バランスは安定的である。近隣地域一帯の選好は高いが、供給が少なく、取引も見られない。土地は５００
万円～１５００万円程度、新築の戸建物件で２０００万円～３０００万円台程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要は自用目的が主であり、需要者は特に市場性に着目するものと思料し、比準価格は需要者の意向に合致した説得力
の高い価格と言える。賃貸用建物の建築を目論む需要は僅かで、賃貸市場の成熟の程度が低い状況下で賃貸事例等の資
料や情報が限定的である点からも収益価格が低位に試算されたと思料し、また、その規範性も低いと判断した。従って
、比準価格を採用することを妥当と判断し、代表標準地からの規準を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鶴岡 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,600 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.9]		 [103.0]
100		 37,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鶴岡市の住宅着工は増加、人口は減少、世帯
数はほぼ横這いである。直近の土地取引はや
や減少している。


地域要因に特別な変動は見受けられない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鶴岡 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ０４
０１
-3		 鶴岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,160)
b Ｒ６Ｋ０４
０１
-8		 鶴岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.4m市道
、中間画地
２住居
高度1種最高15m
(60,200)
c Ｒ５Ｋ３２

-20		 鶴岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
d Ｒ５Ｋ０８

-102		 鶴岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.7m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,200)
e Ｒ５Ｋ３２

-21		 鶴岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11m市道、
中間画地
２住居
高度1種最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,748  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
25,672 		 100
[  72.1]
35,606 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
36,700 
b (　           ) 
29,691  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
29,544 		 100
[  77.8]
37,974 
39,100 
c (　           ) 
26,891  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
23,840 		 100
[  67.2]
35,476 
36,500 
d (　           ) 
22,590  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
21,932 		 100
[  60.6]
36,191 
37,300 
e (　           ) 
34,849  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
31,328 		 100
[  86.0]
36,428 
37,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,800 円／㎡]  



鶴岡 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,070,774 
639,510 
2,431,264 
2,275,510 
155,754 		 （　0.9715）
151,315 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,152,396 円　　　　（　      9,980 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鶴岡 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 108.00 Ｗ2 196.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
地区計画等
高度1種最高15m		 60 ％   200 ％   200 ％   316 ㎡     16.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約４９㎡×４戸のファミリータイプ。平面自走式駐車場８台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 法定延床面積の容積不算入部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
1,272 
124,656 		 2.0  249,312 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
1,298 
127,204 		 2.0  254,408 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.00 
100.0 
196.00 

251,860 		 503,720 
0 
⑨年額支払賃料        251,860 円　×　12ヶ月　＝　       3,022,320 円 
⑩a共益費（管理費）              55 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         129,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,151,680 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       277,525 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,066,155 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           503,720 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,619 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,070,774 円　　　　（　         9,718 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ５Ｋ３２
　　　　-4		 1,159  
(   1,158) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 96.0]		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,234 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,298 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ５Ｋ４１
　　　　-1		 1,158  
(   1,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,359 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鶴岡 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 125,200 円  　　　　     31,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 100,310 円  　　　        3,343,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      292,600 円  　　　　     31,300,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,600 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,300 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         639,510 円　（　　　　　　         2,024 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,275,510 円  
（　　　　　         7,201 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,070,774 円      
②総費用 639,510 円      
③純収益　①－② 2,431,264 円      
④建物等に帰属する純収益 2,275,510 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 155,754 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 151,315 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          479 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,152,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,980 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鶴岡 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鶴岡市美咲町８番７
 3904010002320-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鶴岡 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鶴岡 -8 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋   TEL.
鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鶴岡市美咲町８番７
｢美咲町８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
地区計画等
高度1種最高15m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多い区画
整然とした郊外の住
宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 鶴岡

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理済みで住環境に恵ま
れる優良住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 鶴岡駅西方

3.4km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
地区計画等
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理済みの住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。利便性や居住
環境に優る住宅地域として需要は根強く、地価はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね鶴岡市市街地の住宅地域。需要者の中心は同市内に居住する一次取得者であるが、他市町からの転入
も見られる。市街地北西部に位置する区画整理済みの閑静で住環境に恵まれた優良住宅地域であり、地域周辺への商業
集積により利便性が高く、住環境に優る住宅地としての需要は根強く、地価はやや強含みで推移している。土地は１２
００万円程度、新築の戸建物件で２３００～３０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、散見される共同住宅は地主が節税目的で建設するケースが多
く、土地取得費の回収を必要としない周辺の賃料水準を基礎として求めた収益価格には限界がある。一方、現実の取引
市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、比
準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鶴岡 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,600 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.9]		 [103.0]
100		 37,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は一部に弱さがみられるが、全体的
には緩やかに持ち直しており、個人消費は緩
やかな回復傾向、雇用情勢も緩やかに改善の
動きがみられる。

住環境に優る住宅地域として市内有数の高い
選好性を維持している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鶴岡 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５Ｋ０８

-102		 鶴岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.7m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,200)
b Ｒ５Ｋ３２

-21		 鶴岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11m市道、
中間画地
２住居
高度1種最高15m
(60,200)
c Ｒ６Ｋ０４
０１
-3		 鶴岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,160)
d Ｒ６Ｋ０４
０１
-8		 鶴岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.4m市道
、中間画地
２住居
高度1種最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,590  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
21,932 		 100
[  60.6]
36,191 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
37,300 
b (　           ) 
34,849  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
31,328 		 100
[  86.6]
36,176 
37,300 
c (　           ) 
25,748  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
25,672 		 100
[  71.1]
36,107 
37,200 
d (　           ) 
29,691  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
29,544 		 100
[  78.0]
37,877 
39,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,800 円／㎡]  



鶴岡 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,052,211 
607,902 
2,444,309 
2,275,510 
168,799 		 （　0.9715）
163,988 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,416,417 円　　　　（　     10,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鶴岡 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 99.37 Ｗ2 198.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
地区計画等
高度1種最高15m		 60 ％   200 ％   200 ％   316 ㎡     16.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの木造２階建共同住宅（平均専有面積約５０㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 法定延べ床面積の容積不算入部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
99.37 
100.0 
99.37 
1,268 
126,000 		 2.0  252,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
99.37 
100.0 
99.37 
1,288 
128,000 		 2.0  256,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.74 
100.0 
198.74 

254,000 		 508,000 
0 
⑨年額支払賃料        254,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,048,000 円 
⑩a共益費（管理費）              40 円／㎡　×　     198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　          95,395 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,143,395 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       275,842 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,047,553 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           508,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,658 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,052,211 円　　　　（　         9,659 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ５Ｋ４１
　　　　-1		 1,158  
(   1,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 89.0]		 100
[103.0]
1,448 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,288 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ４Ｃ３３
　　　　-1		 951  
(     950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]
1,177 
c ＴＲ４Ｃ３２
　　　　-1		 988  
(     987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 97.0]
1,245 
鶴岡 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 93,900 円  　　　　     31,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 99,702 円  　　　        3,323,395　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      292,600 円  　　　　     31,300,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,600 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,300 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         607,902 円　（　　　　　　         1,924 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     198.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,275,510 円  
（　　　　　         7,201 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,052,211 円      
②総費用 607,902 円      
③純収益　①－② 2,444,309 円      
④建物等に帰属する純収益 2,275,510 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 168,799 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 163,988 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          519 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,416,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鶴岡 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鶴岡市美咲町８番７
 3904010002320-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考