令和6年1月15日　提出 鶴岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 -5 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　臼井　晶   TEL.

鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市城北町１６番７ ｢城北町１６－７｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅にア パートも見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 鶴岡 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 開発から期間の経過した既成 住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 鶴岡駅西方 2.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北西部に位置する区画整然とした成熟した住宅地域であり、一定の底堅い需要が認められ、地価は今後と も概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね鶴岡市内の住宅地域が存する圏域。需要者は、鶴岡市内の一次取得者層及び周辺町からの移住者が中 心であり、平均的な所得者層である。周辺の新興住宅地域と比較してやや人気は劣るが、画地規模が比較的小さく総額 が抑えられており、需要は底堅く推移している。土地は４００～６００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度 が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性の高い取引事例から適切に選択された取引事例を基に求められており、実証的かつ信頼性の高い価 格である。一方、共同住宅等の収益物件は一定程度存するが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、画地規 模は小さく合理的な賃貸経営を想定することが困難であることから、収益還元法は適用できなかった。よって、市場の 実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴岡 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [106.1] [103.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化で人口は減少傾向であるが、個人 消費や雇用情勢は改善傾向にあり、県内経済 全体として緩やかに持ち直している。 概ね成熟した住宅地域であり、特段の地域要 因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％