令和6年1月15日　提出 鶴岡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴岡 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　赤藤　元玄   TEL.

鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴岡市家中新町６番３外 ｢家中新町６－４５｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な既成住宅地 域 北5.3m市道 水道、ガス、下水 鶴岡 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 鶴岡駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 古い町並みの住宅地であり、新興住宅地に比し、選好性は劣る。しかしながら、中心部に近く一定の需要が認め られることから、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鶴岡市の市街化区域内の住宅地域全域。需要者の中心は鶴岡市居住者であり、一部周辺市町等からの転 入も認められる。城下町の名残から狭隘かつ系統連続性の劣る街路が多く、近年は空家、空地も散見される。新興住宅 地に比し、選好性は劣るものの、市の中心部に近いこと等から一定の需要は認められる。需要の中心となる価格帯は、 土地で６００万～１，２００万円程度、新築戸建で２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一部アパートも見られるが、第一種低層住居専用地域内に存するとともに、建築費の高止まり等により投資 額に見合う賃料が得られず、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格の試算は行わなかった。一方、 比準価格は鶴岡市の住宅地において実際に成約した事例と比較を行い試算しており、実証的である。従って、比準価格 を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴岡 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [ 89.5] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直している。住宅・ 設備投資は横ばい。個人消費は回復。雇用・ 所得環境は持ち直し。消費者物価は前年を上 回っている。 地域要因の特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％