別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
米沢 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
米沢 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋   TEL.
鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 米沢市門東町３丁目２９９７番１１外
｢門東町３－２－５８｣		 ②地積
　(㎡)		 369  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗

Ｓ4		 専門店、飲食店等が
建ち並ぶ商業地域
 北12m市道 水道、下水 米沢

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧来からの中心商店街 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 米沢駅西方

1.5km		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の活性化事業として新文化複合施設が近年オープンしたが、単独では郊外の商業地に流出した顧客を
呼び戻すほどのインパクトはないため、地価はやや弱含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね米沢市内の商業地域全域。特に代替競争関係が認められるのは、旧来からの市の中心商業地域一円
。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元企業や個人商店主等であり、一部に全県的に店舗展開している企業等も見
受けられる。春日、成島、中田町地区等の路線商業地域に加え、米沢駅東地区の商業地域の影響等により、中心部の既
成商業地の需要は弱含み。また、取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の取引が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は高いとはいえず、また土地価格に見合う賃料
水準が形成されていない現状から収益価格は相対的に信頼性が劣る。一方、比準価格は米沢市内の実際に成約した商業
地の事例を中心に比較を行い試算されており、実証的である。商業地の取引においては収益性も考慮されることから、
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　米沢 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,700 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.4]		 [100.0]
100		 45,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は一部に弱さがみられるが、全体的
には緩やかに持ち直しており、個人消費は緩
やかな回復傾向、雇用情勢も緩やかに改善の
動きがみられる。

一方通行の解除に向けた用地買収が進捗。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 米沢 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２５

-13		 米沢市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
（都） ２住居

(70,200)
b Ｒ６Ｋ２５

-17		 米沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m県道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
c Ｒ６Ｋ２５

-21		 米沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d Ｒ６Ｋ２５

-22		 米沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
e Ｒ６Ｋ２５

-23		 米沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南9m市道、
中間画地
（都） ２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     15,286) 
21,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
24,183 		 100
[  55.9]
43,261 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,300 
b (　           ) 
24,186  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
24,606 		 100
[  54.0]
45,567 
45,600 
c (　           ) 
37,199  		 100
[  75.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,450 		 100
[ 103.0]
48,010 
48,000 
d (　           ) 
18,026  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
17,571 		 100
[  38.2]
45,997 
46,000 
e (　           ) 
18,840  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.2]
26,701 		 100
[  56.2]
47,511 
47,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -58.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,000 円／㎡]  



米沢 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,552,907 
3,731,238 
14,821,669 
14,451,900 
369,769 		 （　0.9475）
350,356 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      6,610,491 円　　　　（　     17,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
米沢 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 252.00 Ｓ4 1,008.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   369 ㎡     13.5 m x   26.3 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中層の店舗兼事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
252.00 
75.0 
189.00 
2,394 
452,000 		 3.0  1,356,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
252.00 
80.0 
201.60 
2,035 
410,000 		 3.0  1,230,000 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
252.00 
80.0 
201.60 
1,796 
362,000 		 3.0  1,086,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,008.00 
78.8 
793.80 

1,586,000 		 4,758,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,586,000 円　×　12ヶ月　＝　      19,032,000 円 
⑩a共益費（管理費）             121 円／㎡　×　     793.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,152,598 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,184,598 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,675,322 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,509,276 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,758,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,631 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,552,907 円　　　　（　        50,279 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ４Ｋ１６
　　　　-11		 1,888  
(   1,887) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]
1,898 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,796 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＲ２Ｋ１８
　　　　-9		 1,077  
(   1,077) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 75.0]		 100
[110.0]
1,451 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
米沢 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 603,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 605,538 円  　　　       20,184,598　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      140,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,879,300 円  　　　　    201,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       301,500 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,731,238 円　（　　　　　　        10,112 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 201,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　   1,008.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,451,900 円  
（　　　　　        39,165 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,552,907 円      
②総費用 3,731,238 円      
③純収益　①－② 14,821,669 円      
④建物等に帰属する純収益 14,451,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 369,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 350,356 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          949 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,610,491 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 米沢 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　米沢市門東町三丁目２９９７番１１
 3903000317578-0000
2 　米沢市門東町三丁目２９９７番３４
 3903000317586-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
米沢 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
米沢 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　臼井　晶   TEL.
鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 米沢市門東町３丁目２９９７番１１外
｢門東町３－２－５８｣		 ②地積
　(㎡)		 369  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗

Ｓ4		 専門店、飲食店等が
建ち並ぶ商業地域
 北12m市道 水道、下水 米沢

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 古くからの中心商業地域 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 米沢駅西方

1.5km		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外大型商業施設への顧客流出傾向は継続しているものの、旧大沼跡地に新規出店が見られる等、テナント需要
は回復の兆しが見えることから、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は米沢市内の商業地域が存する圏域であり、需要者は県内外の法人事業者及び地元個人事業主が中心となる
。商圏人口の減少や郊外大型商業施設への顧客の流出等により商況は低迷し、地価は長期低下傾向を示してきたが、相
対的に値頃感が出てきており、旧百貨店跡地への新規出店が見られる等、需要は回復の兆しが見えつつある。一方、取
引自体は少なく、取引価格及び取引規模にばらつきがあり、需要の中心となっている価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性の高い取引事例から適切に選択された取引事例を基に求められており、実証的かつ信頼性の高い価格
である。一方、当該地域においては土地価格水準に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められて
おり、さらに収益に係る資料も少ないことから、収益価格の説得力は低い。よって、市場の実態を反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　米沢 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,700 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.4]		 [100.0]
100		 45,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 少子高齢化で人口は減少傾向であるが、個人
消費や雇用情勢は改善傾向にあり、県内経済
全体として緩やかに持ち直している。


周辺街路の拡幅工事が進展しており、交通量
の増加が期待される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 米沢 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２５

-48		 米沢市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
南7.5m、角地
（都） 商業

(100,400)
b Ｒ５Ｋ１６

-47		 米沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北16m市道、
西8m、角地
（都） ２住居

(70,200)
c Ｒ５Ｋ１６

-28		 米沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
東13m、角地
（都） 商業

(100,400)
d Ｒ５Ｋ１６

-45		 米沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北16m県道、
西10m、角地
（都） 商業

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     49,396) 
49,396  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
47,306 		 100
[ 101.0]
46,838 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,800 
b (　           ) 
30,947  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
30,046 		 100
[  63.6]
47,242 
47,200 
c (　           ) 
44,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
43,398 		 100
[  92.9]
46,715 
46,700 
d (　           ) 
30,262  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.1]
41,972 		 100
[  89.6]
46,844 
46,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,800 円／㎡]  



米沢 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,981,994 
3,819,524 
15,162,470 
14,811,400 
351,070 		 （　0.9475）
332,639 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      6,276,208 円　　　　（　     17,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
米沢 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 Ｓ4 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   369 ㎡     13.5 m x   26.3 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造４階建の店舗兼事務所ビルのフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
70.0 
175.00 
2,600 
455,000 		 3.0  1,365,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
250.00 
80.0 
200.00 
2,228 
445,600 		 3.0  1,336,800 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
250.00 
80.0 
200.00 
1,857 
371,400 		 3.0  1,114,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
77.5 
775.00 

1,643,400 		 4,930,200 
0 
⑨年額支払賃料      1,643,400 円　×　12ヶ月　＝　      19,720,800 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     775.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         930,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,650,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,714,016 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,936,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,930,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,210 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,981,994 円　　　　（　        51,442 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ТＲ６Ｋ２５
　　　　-4		 1,500  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
1,822 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,862 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,857 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＲ５Ｋ１６
　　　　-1		 839  
(     839) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[ 70.0]		 100
[105.0]
1,902 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
米沢 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 618,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 619,524 円  　　　       20,650,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      140,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,926,100 円  　　　　    206,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       309,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,819,524 円　（　　　　　　        10,351 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,811,400 円  
（　　　　　        40,139 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,981,994 円      
②総費用 3,819,524 円      
③純収益　①－② 15,162,470 円      
④建物等に帰属する純収益 14,811,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 351,070 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 332,639 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          901 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,276,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 米沢 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　米沢市門東町三丁目２９９７番１１
 3903000317578-0000
2 　米沢市門東町三丁目２９９７番３４
 3903000317586-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考