別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
米沢 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
米沢 -3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋   TEL.
鑑定評価額 9,330,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 米沢市大町５丁目４４２４番７外
｢大町５－１－５８｣		 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)
準防
（その他）
特別用途地区


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 西10.8m市道 水道、下水 米沢

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、１０．
８ｍ市道		 交通

施設		 米沢駅北西方

1.5km		 法令

規制		 （都） ２住居
(70,200)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因は見受けられないが、市街地中心部に近接する既存の住宅地
需要は低迷しているため地価は弱含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、米沢市内の住宅地域全域。特に代替競争関係が認められるのは、都市計画区域内の用途地域が指定され
た住宅地域。需要者の中心は米沢市居住の一次取得者であり、周辺市町からの転入は少ない。過去５年の人口は減少傾
向にあり、住宅地に対する需要は減退している。積雪が多いこと等から、１００坪程度の画地に対する選好性が高い。
需要の中心となる価格帯は、土地で７００～１０００万円程度、新築戸建で２５００～３０００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等も見られるが、自己使用目的の取引が一般的で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益
価格は低位に試算された。一方、比準価格は米沢市の住宅地域内の実際に成約した取引事例との比較を行い試算してお
り、実証的である。従って、市街地中心部の既存の住宅地に対する需要減を勘案の上、市場性を反映して求められた比
準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　米沢 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     23,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 86.5]		 [101.0]
100		 26,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は一部に弱さがみられるが、全体的
には緩やかに持ち直しており、個人消費は緩
やかな回復傾向、雇用情勢も緩やかに改善の
動きがみられる。

地域要因に特段の変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 米沢 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２５

-2		 米沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
b Ｒ６Ｋ２５

-13		 米沢市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
（都） ２住居

(70,200)
c Ｒ６Ｋ２５

-16		 米沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2m私道、
中間画地
（都） ２住居

(70,160)
d Ｒ６Ｋ２５

-23		 米沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南9m市道、
中間画地
（都） ２住居

(70,200)
e Ｒ６Ｋ２５

-30		 米沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
東6.5m、西2m、
南5m、四方路
（都） 準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,563  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
17,493 		 100
[  63.6]
27,505 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
27,800 
b (　     15,286) 
21,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
24,183 		 100
[  97.9]
24,702 
24,900 
c (　           ) 
28,212  		 100
[ 125.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  98.0]
24,242 		 100
[  84.0]
28,860 
29,100 
d (　           ) 
18,840  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.2]
26,701 		 100
[ 100.0]
26,701 
27,000 
e (　           ) 
18,084  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.1]
19,635 		 100
[  70.6]
27,812 
28,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -20.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,900 円／㎡]  



米沢 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,019,199 
590,422 
2,428,777 
2,231,890 
196,887 		 （　0.9715）
191,276 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,984,917 円　　　　（　     11,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
米沢 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 99.37 Ｗ2 198.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居 準防
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   347 ㎡     16.2 m x   21.1 m  前面道路：市道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約５０㎡程度のファミリータイプ４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 法定延べ床面積の容積不算入部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
99.37 
100.0 
99.37 
1,268 
126,000 		 2.0  252,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
99.37 
100.0 
99.37 
1,288 
128,000 		 2.0  256,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.74 
100.0 
198.74 

254,000 		 508,000 
0 
⑨年額支払賃料        254,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,048,000 円 
⑩a共益費（管理費）              40 円／㎡　×　     198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　          95,395 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,143,395 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       272,854 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,014,541 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           508,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,658 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,019,199 円　　　　（　         8,701 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ４Ｋ１６
　　　　-6		 1,149  
(   1,147) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,316 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,288 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ４Ｋ１６
　　　　-8		 1,094  
(   1,094) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,252 
c ＴＲ４Ｋ１６
　　　　-10		 1,208  
(   1,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]
1,410 
米沢 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,100 円  　　　　     30,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 98,622 円  　　　        3,287,395　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      287,000 円  　　　　     30,700,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,400 円  　　　　     30,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,700 円  　　　　     30,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         590,422 円　（　　　　　　         1,702 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     198.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,231,890 円  
（　　　　　         6,432 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,019,199 円      
②総費用 590,422 円      
③純収益　①－② 2,428,777 円      
④建物等に帰属する純収益 2,231,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 196,887 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 191,276 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          551 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,984,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 米沢 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　米沢市大町五丁目４４２４番７
 3903000146189-0000
2 　米沢市大町五丁目４４２４番８
 3903000146190-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
米沢 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
米沢 -3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹   TEL.
鑑定評価額 9,330,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 米沢市大町５丁目４４２４番７外
｢大町５－１－５８｣		 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)
準防
（その他）
特別用途地区


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 西10.8m市道 水道、下水 米沢

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地中心部に近い既成住宅
地域		 街

路		 基準方位北、　　１
０．８ｍ市道		 交通

施設		 米沢駅北西方

1.5km		 法令

規制		 （都） ２住居
(70,200)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。市街地中心部には近いが
、中心地商業地衰退の影響もあり選好性にやや低下が見られ、地価は概ね横這いで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,620 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね米沢市市街地の住宅地域。需要者の中心は同市内に居住する一次取得者であるが、他市町からの転入
も一部見られる。コロナ禍からポストコロナへと移行し、人流の回復が一部地域で見られるが、中心商業地域の衰退傾
向が強く、経済活動の活発化は限定的であり、中心商業地域の影響下にある当該地域の住宅地需要もやや低調に推移し
ており、地価は概ね横這い基調で推移している。土地は９００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、散見されるアパートは地主が節税目的で建設するケースが多
く、土地取得費の回収を必要としない周辺の賃料水準を基礎として求めた収益価格には限界がある。一方、現実の取引
市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、比
準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　米沢 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     23,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 86.4]		 [101.0]
100		 26,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市においては、ポストコロナによる人流増
加は限定的であり、むしろそれを上回る人口
流出や諸物価高騰等の影響がより大きい。


地域要因に大きな変動は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 米沢 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２５

-13		 米沢市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
（都） ２住居

(70,200)
b Ｒ５Ｃ２５

-43		 米沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東5m、角地
（都） １住居

(60,200)
c Ｒ５Ｃ３１

-603		 米沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
南東5m、角地
（都） １住居

(70,200)
d Ｒ５Ｃ３７

-4		 米沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.5m市道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     15,286) 
21,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
24,183 		 100
[  93.0]
26,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
26,300 
b (　           ) 
21,177  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
19,572 		 100
[  72.0]
27,183 
27,500 
c (　           ) 
25,679  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
24,324 		 100
[  89.4]
27,208 
27,500 
d (　           ) 
27,989  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
28,560 		 100
[ 109.6]
26,058 
26,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,900 円／㎡]  



米沢 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,074,050 
665,260 
2,408,790 
2,260,970 
147,820 		 （　0.9715）
143,607 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,991,813 円　　　　（　      8,620 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
米沢 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 106.82 Ｗ2 198.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居 準防
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   347 ㎡     16.2 m x   21.1 m  前面道路：市道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの木造２階建共同住宅（平均専有面積約４９．６８㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 法定延べ床面積の容積不算入部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
99.37 
100.0 
99.37 
1,273 
126,498 		 2.0  252,996 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
99.37 
100.0 
99.37 
1,293 
128,485 		 2.0  256,970 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.74 
100.0 
198.74 

254,983 		 509,966 
0 
⑨年額支払賃料        254,983 円　×　12ヶ月　＝　       3,059,796 円 
⑩a共益費（管理費）              40 円／㎡　×　     198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　          95,395 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,155,191 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       277,817 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,069,374 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           509,966 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,676 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,074,050 円　　　　（　         8,859 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ５Ｃ０８
　　　　-2		 1,185  
(   1,184) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 91.0]		 100
[102.0]
1,316 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,295 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,293 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ５Ｃ２５
　　　　-4		 1,333  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[117.0]		 100
[107.0]
1,238 
c ＴＲ５Ｃ３７
　　　　-5		 906  
(     906) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]
1,292 
米沢 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 93,300 円  　　　　     31,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 167,360 円  　　　        3,347,191　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      290,700 円  　　　　     31,100,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,200 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,100 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         665,260 円　（　　　　　　         1,917 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     198.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,260,970 円  
（　　　　　         6,516 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,074,050 円      
②総費用 665,260 円      
③純収益　①－② 2,408,790 円      
④建物等に帰属する純収益 2,260,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 147,820 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 143,607 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          414 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,991,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,620 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 米沢 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　米沢市大町五丁目４４２４番７
 3903000146189-0000
2 　米沢市大町五丁目４４２４番８
 3903000146190-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考