令和6年1月15日　提出 山形 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 9-4 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智   TEL.

鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市近田８１番外 ②地積 　(㎡) 5,309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 不整形 1:1.2 事務所兼倉庫 Ｓ2 中規模倉庫、工場等 が存するＩＣに近い 工業地域 北西10m市道 水道、下水 国道１３号 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南   130 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     5,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 インターチェンジ周辺に物流 施設、工場、営業所等が建ち 並ぶ地域 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 国道１３号　北東方 600m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山形北インターチェンジに近く交通利便性良好で、東北中央自動車道の延伸により県内外への利便性がさらに向 上した地域であり、地価は底堅く推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね山形市及び周辺市町村における工業地域全域。需要者は広域的に事業を展開する中規模以上の事業者 や地元事業者等が中心である。近年、東北中央自動車道の延伸に伴い県内外への利便性が向上し、企業の生産拠点再整 備等も見られ、市内の工業需要は底堅く推移している。規模、道路付け等によって価格帯が異なるため、需要の中心と なる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は山形北インターチェンジに近い工業地域である。本件においては同一需給圏内の類似地域における信頼性 の認められる取引事例を収集できた。当該地域は自用の事業所、工場、倉庫等を中心とする工業地であり、貸事務所、 貸倉庫等はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用を断念した。以上より本件では、 市場性を反映した比準価格を採用し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が落ち着き、個人消費の持 ち直し、雇用情勢の改善等明るい材料が見え るが、物価上昇から先行きは不透明である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％