別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
山形 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 5-14 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹   TEL.
鑑定評価額 52,600,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山形市山家町２丁目４５２番３
｢山家町２－７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高20m
不整形
1:1		 事務所

Ｗ1		 低層事務所、店舗が
多い国道沿いの路線
商業地域		 東27.5m国道 水道、下水 北山形

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１３号沿いの路線商業地
域		 街

路		 ２７．５ｍ国道 交通

施設		 北山形駅東方

3.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿線の路線商業地域であり、今後とも低層店舗地として推移するものと予測する。１３号沿線では、周辺街
路や高速道の整備による渋滞緩和等により需要が戻りつつあり、地価はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね山形市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は幹線道路沿線を中心に広域的に店舗展開す
る県内外の法人等が中心である。国道１３号沿いの路線商業地域では、慢性的な渋滞が敬遠され一時需要減退の時期も
あったが、周辺街路の整備進捗や高速道延伸による渋滞緩和等を背景に需要の回復傾向が続いている。取引される価格
帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。
一方、標準地は取引にあたり収益性が考慮される商業地であり、一般的に収益価格が重視されるべきであるが、資料収
集に限界があり、賃貸事例の質・量は取引事例よりやや劣り、収益価格の説得力は相対的にやや低い。よって、説得力
の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　山形 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,100 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[102.0]		 100
[162.3]		 [ 99.0]
100		 39,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からポストコロナへと移行し人流が
増加するなか、経済活動が活発化しつつあり
、企業の設備投資意欲にも回復傾向が見られ
る。

地域要因に大きな変動は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山形 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ３５

-3		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東30m県道、
西6m、二方路
準住居
高度2種最高20m
地区計画等
(60,200)
b Ｒ５Ｃ３５

-12		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m国道、
北6m、角地
準工
高度2種最高20m
特別用途地区
(80,200)
c Ｒ５Ｃ３９

-89		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16.5m市道、
西6m、二方路
準工
高度2種最高20m
地区計画等
(80,200)
d Ｒ５Ｃ１５

-30		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西26m国道、
南東5.4m、
二方路
準住居

(70,200)
e Ｒ５Ｋ３５

-10		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東26m国道、
北西6m、北5m、
三方路
準住居
高度2種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,738  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.8]
71,064 		 100
[ 166.6]
42,655 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
42,200 
b (　           ) 
85,132  		 100
[ 120.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
68,829 		 100
[ 164.9]
41,740 
41,300 
c (　           ) 
59,265  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
59,323 		 100
[ 142.9]
41,514 
41,100 
d (　           ) 
41,161  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 101.0]
62,948 		 100
[ 152.0]
41,413 
41,000 
e (　           ) 
45,669  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.6]
53,618 		 100
[ 123.8]
43,310 
42,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +52.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +52.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -9.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,300 円／㎡]  



山形 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,200,475 
1,226,711 
3,973,764 
3,022,500 
951,264 		 （　0.9719）
924,533 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     17,444,019 円　　　　（　     13,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山形 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 276.00 ＬＳ1 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度2種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,316 ㎡     37.0 m x   39.0 m  前面道路：国道     　  27.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 需要が見込まれる軽量鉄骨造平家建の一棟貸店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
100.0 
270.00 
1,746 
471,420 		 3.0  1,414,260 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

471,420 		 1,414,260 
0 
⑨年額支払賃料        471,420 円　×　12ヶ月　＝　       5,657,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,657,040 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       469,534 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,187,506 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,414,260 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,969 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,200,475 円　　　　（　         3,952 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ТＲ６Ｋ２５
　　　　-1		 1,601  
(   1,597) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[120.0]		 100
[ 99.0]
1,514 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,746 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＴＲ６Ｋ３９
　　　　-2		 1,993  
(   1,909) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[123.0]		 100
[ 91.0]
1,957 
c ＴＲ６Ｋ３１
　　　　-1		 2,496  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[133.0]		 100
[114.0]
1,770 
山形 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,900 円  　　　　     40,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 169,711 円  　　　        5,657,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      438,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      376,800 円  　　　　     40,300,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,600 円  　　　　     40,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,300 円  　　　　     40,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,226,711 円　（　　　　　　           932 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,022,500 円  
（　　　　　         2,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,200,475 円      
②総費用 1,226,711 円      
③純収益　①－② 3,973,764 円      
④建物等に帰属する純収益 3,022,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 951,264 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 924,533 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          703 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,444,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山形 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山形市山家町二丁目４５２番３
 3900000330645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
山形 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 5-14 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　臼井　晶   TEL.
鑑定評価額 52,500,000 円  １㎡当たりの価格 39,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山形市山家町２丁目４５２番３
｢山家町２－７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高20m
不整形
1:1		 事務所

Ｗ1		 低層事務所、店舗が
多い国道沿いの路線
商業地域		 東27.5m国道 水道、下水 北山形

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１３号沿線の路線商業地
域		 街

路		 ２７．５ｍ国道 交通

施設		 北山形駅東方

3.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 主要幹線道路沿いの地域であり、自動車関連業を中心に店舗、事務所、営業所が多く立地し、大きな変動要因は
無い。コロナ５類移行により店舗需要は回復傾向であり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山形市及び周辺市町内の路線商業地域が存する圏域であり、需要者は郊外型の店舗及び事務所並びに営業
所等を需要する県内外の法人事業者が中心となる。当該幹線道路は物流や地域間の移動を目的とした走行車が多く繁華
性に優れ、コロナ５類移行により店舗需要も回復傾向にあることから、需要もやや上昇傾向で推移している。取引され
る価格帯及び画地規模はばらつきがあることから、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性の高い地域に存する実際の取引事例を基に求められており、実証的かつ信頼性の高い価格である。
当該地域周辺では、店舗、事務所等が存するが、閉鎖したままの店舗等も一定数見受けられ、地価水準に見合う合理的
な賃料が得られず、賃料に係る資料収集にも困難を伴うことから、収益価格は低位に求められ説得力も低い。よって、
比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　山形 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,100 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[102.0]		 100
[162.3]		 [ 99.0]
100		 39,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 少子高齢化で人口は減少傾向であるが、個人
消費や雇用情勢は改善傾向にあり、県内経済
全体として緩やかに持ち直している。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山形 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５Ｋ２３

-30		 山形市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
中間画地
準住居
高度2種最高20m
斜線制限
(60,200)
b Ｒ５Ｋ３５

-6		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南26m国道、
中間画地
準住居
高度2種最高20m
(60,200)
c Ｒ５Ｋ２５

-31		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｒ６Ｋ０４
０１
-78		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西11m市道、
北3m、角地
１住居
高度2種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     45,048) 
64,354  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
64,227 		 100
[ 156.8]
40,961 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
40,600 
b (　           ) 
59,452  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
59,868 		 100
[ 146.0]
41,005 
40,600 
c (　           ) 
49,354  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
67,385 		 100
[ 165.4]
40,741 
40,300 
d (　           ) 
57,214  		 100
[  90.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
72,273 		 100
[ 177.2]
40,786 
40,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +66.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 転売目的

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,500 円／㎡]  



山形 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,405,440 
1,255,300 
4,150,140 
3,135,000 
1,015,140 		 （　0.9719）
986,615 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     18,615,377 円　　　　（　     14,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山形 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 290.00 ＬＳ1 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度2種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,316 ㎡     37.0 m x   39.0 m  前面道路：国道     　  27.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 軽量鉄骨造平家建一棟貸しの店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
100.0 
280.00 
1,750 
490,000 		 3.0  1,470,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
100.0 
280.00 

490,000 		 1,470,000 
0 
⑨年額支払賃料        490,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,880,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,880,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       488,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,391,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,470,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,480 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,405,440 円　　　　（　         4,107 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ６Ｋ３９
　　　　-2		 1,993  
(   1,909) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,954 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,754 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ТＲ６Ｋ２５
　　　　-1		 1,601  
(   1,597) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,554 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山形 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 125,400 円  　　　　     41,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 176,400 円  　　　        5,880,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      437,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      390,800 円  　　　　     41,800,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,600 円  　　　　     41,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,800 円  　　　　     41,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,255,300 円　（　　　　　　           954 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,135,000 円  
（　　　　　         2,382 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,405,440 円      
②総費用 1,255,300 円      
③純収益　①－② 4,150,140 円      
④建物等に帰属する純収益 3,135,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,015,140 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 986,615 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          750 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,615,377 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山形 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山形市山家町二丁目４５２番３
 3900000330645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考