別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
山形 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 5-12 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　高嶋　俊幸   TEL.
鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 79,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 63,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山形市錦町６４５番１外
｢錦町１１－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 253  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度5種最高45m
駐車付置義務

(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の店舗併用住宅
が多い近隣商業地域
 東18m市道 水道、ガス、下水 山形

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 山形駅北東方

1.6km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度5種最高45m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 七日町など中心商業地域においては開発計画が進行中であり、一部で都心回帰の動きが見られるとともに、併用
住宅地としての需要も見込まれることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、山形市中心部及びその周辺の幹線道路沿いに存する商業地域。需要者の中心は地元企業や不動産業者等
であるが、総額が大きい投資用物件に関しては、県外からの需要も見受けられる。郊外部の路線商業地への顧客流出は
継続しているものの、七日町など中心商業地において再開発計画が進行中で、中心商業地及びその周辺の地価は安定的
に推移している。取引される価格帯及び規模にばらつきがあり、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例に基づいて試算され、試算の根拠が実証的で市場性を反映した価格である。一方、収益価格
は賃貸用不動産の建築を想定して試算され、投資採算性を反映した価格であるが、自用の店舗・事務所等が多い商業地
域であり、賃料水準の把握等の面で説得力に欠ける。以上より、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較
考量し、他の地価公示標準地等との均衡をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型の大型商業施設へ顧客流出が進んでい
たが、市内中心商業地での開発も計画されて
おり、都心回帰も見られる。


地域要因の特別な変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山形 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ３９

-6		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西7m市道、
北東6m、角地
商業
高度5種最高45m
駐車付置義務
(100,400)
b Ｒ６Ｋ３１

-4		 山形市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(90,360)
c Ｒ５Ｃ３１

-1		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西11.5m市道、
北東7m、
南西2.5m、
三方路
商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(100,500)
d Ｒ５Ｃ０４
０１
-65		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,480)
e Ｒ５Ｋ２５

-31		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,504  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
62,271 		 100
[  78.0]
79,835 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,800 
b (　           ) 
71,090  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
73,875 		 100
[  92.0]
80,299 
80,300 
c (　           ) 
107,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
107,749 		 100
[ 139.9]
77,019 
77,000 
d (　           ) 
87,017  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.5]
110,222 		 100
[ 138.4]
79,640 
79,600 
e (　           ) 
49,354  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
67,385 		 100
[  83.0]
81,187 
81,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -20.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,000 円／㎡]  



山形 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,355,271 
517,761 
1,837,510 
1,279,820 
557,690 		 （　0.9734）
542,855 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     10,242,547 円　　　　（　     40,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山形 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 96.00 Ｓ1 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度5種最高45m
駐車付置義務		 90 ％   400 ％   400 ％   253 ㎡     10.0 m x   24.2 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況、収益性等から一棟貸し平屋店舗を想定。建ぺい率は駐車場、除雪場所等も考慮した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
96.00 
100.0 
96.00 
2,224 
213,504 		 3.0  640,512 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

213,504 		 640,512 
0 
⑨年額支払賃料        213,504 円　×　12ヶ月　＝　       2,562,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,562,048 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       212,650 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,349,398 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           640,512 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,873 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,355,271 円　　　　（　         9,309 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ６Ｋ３１
　　　　-1		 2,496  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[ 90.0]
2,335 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,224 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＴＲ５Ｃ１６
　　　　-1		 2,139  
(   2,130) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,138 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山形 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 53,400 円  　　　　     17,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 76,861 円  　　　        2,562,048　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      167,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      166,400 円  　　　　     17,800,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,600 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,800 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         517,761 円　（　　　　　　         2,046 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,279,820 円  
（　　　　　         5,059 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,355,271 円      
②総費用 517,761 円      
③純収益　①－② 1,837,510 円      
④建物等に帰属する純収益 1,279,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 557,690 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 542,855 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,146 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,242,547 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山形 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山形市錦町６４５番１
 3900000255830-0000
2 　山形市錦町６５０番１
 3900000255837-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
山形 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 5-12 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　阿部　和宏   TEL.
鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 79,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 63,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山形市錦町６４５番１外
｢錦町１１－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 253  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度5種最高45m
駐車付置義務

(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の店舗併用住宅
が多い近隣商業地域
 東18m市道 水道、ガス、下水 山形

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地中心部から程近い商業
地域		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 山形駅北東方

1.6km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度5種最高45m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部から程近い商業地域であり、近年、取引は少ないものの、分譲マンション用地等としての需要、値
頃感から一定の需要が見込まれる。地価はこのまま暫く上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね山形市内の幹線道路及び準幹線道路沿線を中心とする商業地域の圏域である。需要者の中心は、地元
の商業事業者及び山形県・東北地方を商圏とする自己の業務用の商業事業者である。山形市等の郊外型大型店舗等への
顧客流出が続くものの、背後の住宅地人口も安定的に推移しており、長期に渡る地価下落による値頃感から、一定の需
要が見込まれる。取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、低層店舗を想定したが、自己使用目的の取引が中心であり、賃料の個別性が強いことからその把握が難し
く、適正な賃料等の把握の点において、相対的に信頼性が劣るものと思料される。比準価格は同一需給圏内の類似地域
等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上によ
り、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年間、市の人口は微減、世帯数は微増
で推移している。個人消費は緩やかな回復傾
向、雇用情勢は緩やかに改善している。


商業地域として成熟しており、地域要因に特
段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山形 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５Ｃ１５

-19		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南20.2m国道、
中間画地
近商

(80,200)
b Ｒ５Ｃ１５

-30		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西26m国道、
南東5.4m、
二方路
準住居

(70,200)
c Ｒ５Ｃ３９

-10		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15.8m市
道、西3m、
二方路
準工
高度2種最高20m
駐車付置義務
(60,200)
d Ｒ５Ｃ３５

-29		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北20m市道、
南6m、東4m、
三方路
準工
高度2種最高20m
特別用途地区
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,751  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.2]
81,099 		 100
[ 100.8]
80,455 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,500 
b (　           ) 
41,161  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 101.0]
62,948 		 100
[  77.6]
81,119 
81,100 
c (　           ) 
59,996  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
59,996 		 100
[  81.0]
74,069 
74,100 
d (　           ) 
65,436  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
66,190 		 100
[  82.9]
79,843 
79,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,000 円／㎡]  



山形 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,397,632 
536,194 
1,861,438 
1,315,770 
545,668 		 （　0.9734）
531,153 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     10,021,755 円　　　　（　     39,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山形 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 96.00 Ｓ1 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度5種最高45m
駐車付置義務		 90 ％   400 ％   400 ％   253 ㎡     10.0 m x   24.2 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建店舗の一棟貸しを想定。建蔽率は、駐車場、除雪場所等も考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
96.00 
100.0 
96.00 
2,264 
217,344 		 3.0  652,032 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

217,344 		 652,032 
0 
⑨年額支払賃料        217,344 円　×　12ヶ月　＝　       2,608,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,608,128 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       216,475 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,391,653 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           652,032 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,979 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,397,632 円　　　　（　         9,477 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ５Ｃ１５
　　　　-1		 2,330  
(   2,324) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,330 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,264 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＴＲ５Ｃ１５
　　　　-2		 2,002  
(   1,997) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,224 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山形 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 73,200 円  　　　　     18,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 78,244 円  　　　        2,608,128　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      167,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      171,100 円  　　　　     18,300,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,450 円  　　　　     18,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,300 円  　　　　     18,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         536,194 円　（　　　　　　         2,119 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,315,770 円  
（　　　　　         5,201 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,397,632 円      
②総費用 536,194 円      
③純収益　①－② 1,861,438 円      
④建物等に帰属する純収益 1,315,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 545,668 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 531,153 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,099 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,021,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山形 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山形市錦町６４５番１
 3900000255830-0000
2 　山形市錦町６５０番１
 3900000255837-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考