別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
山形 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 5-5 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　広央   TEL.
鑑定評価額 60,400,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山形市十日町４丁目４２６番外
｢十日町４－３－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 499  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度5種最高45m
駐車付置義務

(100,400)

1:3		 事務所

ＲＣ6		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 東15m国道、南側道 水道、ガス、下水 山形

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    40 ｍ、南   130 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 山形駅南東方

1.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度5種最高45m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。供給が限られ、市場
稀少性があり、需要も底堅く、地価は上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山形市を中心に、周辺市町の商業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は地元資本・全国規模の法人
等が想定される。都心部から郊外への顧客、需要流出は否めないが、近隣地域は幹線道路沿いで、かつ都心商業地域か
らの拡がりも見られ、市場稀少性が高く、周辺施設との集客力、視認性等から見ても十分な需要が見込まれる。取引が
僅少な上、画地の規模、形状が様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近隣地域周辺の事例等を採用して試算しており、需要者は特に市場性に着目するものと思料し、需要者の意
向に合致した説得力の高い価格と言える。近年、収益物件の新築や取引は少なく、資料や情報が限定的である点からも
収益価格が低位に試算されたと思料し、また、その規範性も低いと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を
参考として、代表標準地からの規準を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　山形 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[119.3]		 [105.0]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 山形市の新設住宅着工はやや減少、人口はや
や減少、世帯数はやや増加している。直近の
土地取引はやや減少している。


地域要因に特別な変動は見受けられない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山形 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ０４
０１
-66		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(60,200)
b Ｒ６Ｋ０４
０１
-67		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 接面道路無、
無道路地
１住居
高度2種最高20m
c Ｒ６Ｋ０４
０１
-69		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,200)
d Ｒ６Ｋ０４
０１
-77		 山形市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
e Ｒ６Ｋ０４
０１
-78		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西11m市道、
北3m、角地
１住居
高度2種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,932  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
80,932 		 100
[  63.3]
127,855 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
42,352  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  60.0]
70,587 		 100
[  62.5]
112,939 
119,000 
c (　           ) 
77,670  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
78,058 		 100
[  64.1]
121,775 
128,000 
d (　     90,171) 
90,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,983 		 100
[  75.3]
120,827 
127,000 
e (　           ) 
57,214  		 100
[  90.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
72,273 		 100
[  61.9]
116,758 
123,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 転売目的

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    128,000 円／㎡]  



山形 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,862,945 
3,807,416 
14,055,529 
12,366,800 
1,688,729 		 （　0.9475）
1,600,071 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     30,190,019 円　　　　（　     60,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山形 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 219.00 Ｓ4 836.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度5種最高45m
駐車付置義務		 100 ％   400 ％   400 ％   499 ㎡     12.5 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
209.00 
75.0 
156.75 
2,982 
467,429 		 6.0  2,804,574 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
209.00 
80.0 
167.20 
2,294 
383,557 		 3.0  1,150,671 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
209.00 
80.0 
167.20 
2,294 
383,557 		 3.0  1,150,671 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
209.00 
80.0 
167.20 
2,294 
383,557 		 3.0  1,150,671 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
836.00 
78.8 
658.35 

1,618,100 		 6,256,587 
0 
⑨年額支払賃料      1,618,100 円　×　12ヶ月　＝　      19,417,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     658.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,417,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,611,628 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,805,572 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,256,587 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,373 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,862,945 円　　　　（　        35,797 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ５Ｃ１５
　　　　-2		 1,997  
(   1,997) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[137.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,113 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,294 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ５Ｃ１６
　　　　-1		 2,139  
(   2,130) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[137.0]		 100
[ 71.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,390 
c ＴＲ６Ｋ０４０
１
　　　　-6		 1,547  
(   1,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 74.0]		 100
[100.0]
2,399 
山形 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 688,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 582,516 円  　　　       19,417,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      498,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,608,200 円  　　　　    172,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       258,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,807,416 円　（　　　　　　         7,630 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     836.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,366,800 円  
（　　　　　        24,783 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,862,945 円      
②総費用 3,807,416 円      
③純収益　①－② 14,055,529 円      
④建物等に帰属する純収益 12,366,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,688,729 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,600,071 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,207 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,190,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山形 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山形市十日町四丁目４２６番
 3900000225570-0000
2 　山形市十日町四丁目４２６番２
 3900000225571-0000
3 　山形市十日町四丁目４２６番５
 3900000225574-0000
4 　山形市十日町四丁目４２６番６
 3900000225575-0000
5 　山形市十日町四丁目４２６番９
 3900000225578-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
山形 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 5-5 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　月田　真吾   TEL.
鑑定評価額 60,400,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山形市十日町４丁目４２６番外
｢十日町４－３－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 499  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度5種最高45m
駐車付置義務

(100,400)

1:3		 事務所

ＲＣ6		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 東15m国道、南側道 水道、ガス、下水 山形

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    40 ｍ、南   130 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 目抜き通りに連続する中心商
業地域		 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 山形駅南東方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
高度5種最高45m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの商業地域は顧客の流出があるものの、マンション素地需要の下支えのほか、長期的な地価下落により
割安感が生じており、コロナ禍後の人流の回復もあり、地価は若干の上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山形市の中心商業地域で、用途地域が商業地域に限定される。需要者の中心は更地ならマンション業者や
県内外の商業事業者、商業ビルなら県内外の不動産投資家である。収益物件の取引、再開発事業等による複数のマンシ
ョンの着工やホテルの新築・増築がある一方、供給は少なく、需給はひっ迫していると判断され、倒産した百貨店の競
売にも複数の応札があった。画地規模に格差があり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 山形市の中心商業地域である。比準価格は中心部で用途地域が商業・近商の時点が最新の５事例から導出され、補修正
・要因比較は大きいものもあるが、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。収益価格は、低層店舗
事務所を想定して求めており、不動産投資家の需要もあるため、一定の説得力を有する。以上により比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　山形 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[119.3]		 [105.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口はほぼ横這い、世帯数は増加傾向にあり
、区画整理等の大型供給がないため、中心商
業地への需要も底堅い。


更地の需要は商業事業者のほか、マンション
業者が中心であり、マンション建設も進み、
需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山形 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ３７

-1		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南18m県道、
北6m、二方路
近商
高度4種最高31m
(100,300)
b Ｒ６Ｋ３９

-1		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
c Ｒ６Ｋ３９

-9		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m県道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
都市機能誘導区域
(90,400)
d Ｒ６Ｋ０４
０１
-77		 山形市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
e Ｒ６Ｋ３１

-4		 山形市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
159,726  		 100
[ 130.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
119,526 		 100
[ 103.5]
115,484 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
130,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
130,650 		 100
[  96.8]
134,969 
142,000 
c (　           ) 
94,204  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
105,404 		 100
[  94.9]
111,068 
117,000 
d (　     90,171) 
90,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,983 		 100
[  64.9]
140,190 
147,000 
e (　           ) 
71,090  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
73,875 		 100
[  60.3]
122,512 
129,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    129,000 円／㎡]  



山形 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地地域のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,090,804 
3,660,810 
14,429,994 
12,438,700 
1,991,294 		 （　0.9475）
1,886,751 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     35,599,075 円　　　　（　     71,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山形 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 250.00 Ｓ4 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度5種最高45m
駐車付置義務		 100 ％   400 ％   400 ％   499 ㎡     12.5 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～４階は事務所のテナントビルでフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 共有部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
75.0 
150.00 
2,866 
429,900 		 6.0  2,579,400 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
200.00 
80.0 
160.00 
2,388 
382,080 		 6.0  2,292,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
78.8 
630.00 

1,576,140 		 9,456,840 
0 
⑨年額支払賃料      1,576,140 円　×　12ヶ月　＝　      18,913,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,913,680 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,629,595 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,004,085 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,456,840 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          86,719 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,090,804 円　　　　（　        36,254 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ３Ｋ０８
　　　　-9		 3,037  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]
2,664 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,388 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ３Ｋ２５
　　　　-6		 2,508  
(   2,496) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,181 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山形 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 519,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 589,010 円  　　　       19,633,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      502,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,617,500 円  　　　　    173,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       259,500 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,660,810 円　（　　　　　　         7,336 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,438,700 円  
（　　　　　        24,927 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,090,804 円      
②総費用 3,660,810 円      
③純収益　①－② 14,429,994 円      
④建物等に帰属する純収益 12,438,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,991,294 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,886,751 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,781 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,599,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山形 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山形市十日町四丁目４２６番
 3900000225570-0000
2 　山形市十日町四丁目４２６番２
 3900000225571-0000
3 　山形市十日町四丁目４２６番５
 3900000225574-0000
4 　山形市十日町四丁目４２６番６
 3900000225575-0000
5 　山形市十日町四丁目４２６番９
 3900000225578-0000
6 　
7 　
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備考