別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
山形 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 5-4 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　石川　聡   TEL.
鑑定評価額 308,000,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山形市香澄町３丁目１番６
｢香澄町３－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,424  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ12F1B		 高層の事務所ビルが
多い駅前の中心的商
業地域		 北27m県道、背面道 水道、ガス、下水 山形

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    65 ｍ、南    45 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ県道 交通

施設		 山形駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 特別の変動要因は見当たらず、今後も当面は駅前の中心的商業地域として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、山形市の中心市街地における商業地域。需要者の中心は、マンション建設を目途とする開発業者や商業
物件への投資を行う県内外の事業者・不動産投資家である。当該圏域においては、老朽化した建物の解体に伴いマンシ
ョン素地として取得されるケースも目立つが、一部にビジネスホテルの新規開業や複合型の開発も見られる。今後の再
開発期待等もあって需給は概ねタイトであるが、取引される価格はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の売買事例に基づき実証的であり規範性は高い。他方、収益価格は高層店舗事務所の建設を想定し求
めており、商業事業者や不動産投資家の需要も見込まれることから一定の説得力を有する。以上より、比準価格を重視
し収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　山形 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    218,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[102.0]		 100
[100.9]		 [102.0]
100		 217,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 山形市は人口減少傾向、世帯数は増加傾向で
推移。個人消費や雇用・所得環境は持ち直し
ているが、住宅投資はやや弱含み。


地域要因の特別な変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山形 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５Ｋ３９

-10		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(100,600)
b Ｒ５Ｃ０４
０１
-63		 山形市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南27m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
c Ｒ５Ｋ３３

-41		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北27m県道、
西8m、角地
商業

(100,500)
d Ｒ５Ｃ３１

-1		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西11.5m市道、
北東7m、
南西2.5m、
三方路
商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(100,500)
e Ｒ５Ｃ２３

-5		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東15m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,961  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
215,352 		 100
[  97.0]
222,012 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
226,000 
b (　           ) 
177,948  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 100.0]
194,582 		 100
[  90.2]
215,723 
220,000 
c (　           ) 
88,006  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  61.8]
144,398 		 100
[  73.0]
197,805 
202,000 
d (　           ) 
107,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
107,749 		 100
[  52.4]
205,628 
210,000 
e (　           ) 
167,401  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.4]
196,020 		 100
[  87.3]
224,536 
229,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -38.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    225,000 円／㎡]  



山形 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

189,365,178 
66,794,224 
122,570,954 
111,445,000 
11,125,954 		 （　0.9223）
10,261,467 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　    193,612,585 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山形 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 650.00 ＲＣ10 6,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   1,424 ㎡     32.5 m x   44.0 m  前面道路：県道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、上階は事務所、敷地内に平面駐車場を想定。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
70.0 
420.00 
3,492 
1,466,640 		 6.0  8,799,840 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
600.00 
75.0 
450.00 
2,868 
1,290,600 		 3.0  3,871,800 
0.0  0 

 3～10		 事務所
600.00 
85.0 
510.00 
2,494 
1,271,940 		 3.0  3,815,820 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,000.00 
82.5 
4,950.00 

12,932,760 		 43,198,200 
0 
⑨年額支払賃料     12,932,760 円　×　12ヶ月　＝　     155,193,120 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   4,950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      47,520,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  28 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       202,713,120 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　    17,104,069 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 188,969,051 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        43,198,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         396,127 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     189,365,178 円　　　　（　       132,981 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ６Ｋ３１
　　　　-1		 2,496  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[115.0]
2,483 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,494 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＲ６Ｋ３９
　　　　-2		 1,993  
(   1,909) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 79.0]		 100
[100.0]
2,523 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山形 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,650,000 円  　　　　  1,550,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 41,214,624 円  　　　      206,073,120　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,562,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,492,500 円  　　　　  1,550,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,325,000 円  　　　　  1,550,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,550,000 円  　　　　  1,550,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      66,794,224 円　（　　　　　　        46,906 円／㎡）　　（経費率　　  35.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9223    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,550,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 111,445,000 円  
（　　　　　        78,262 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 189,365,178 円      
②総費用 66,794,224 円      
③純収益　①－② 122,570,954 円      
④建物等に帰属する純収益 111,445,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,125,954 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,261,467 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    193,612,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山形 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山形市香澄町三丁目１番６
 3900000104457-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
山形 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 5-4 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋   TEL.
鑑定評価額 308,000,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山形市香澄町３丁目１番６
｢香澄町３－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,424  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ12F1B		 高層の事務所ビルが
多い駅前の中心的商
業地域		 北27m県道、背面道 水道、ガス、下水 山形

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    65 ｍ、南    45 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前商業地域 街

路		 ２７ｍ県道 交通

施設		 山形駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 近傍の百貨店跡地には一部店舗ビジネスホテルが完成し、マンション素地などは高値で取引されており、駅前通
りの需要は堅調である。このため、地価は今後やや上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、山形市内の中心商業地域。特に、代替競争関係が認められるのは、駅前大通り及び七日町大通り沿いに
存する商業地域。需要者の中心は豊富な資金力を有する県内外の一般法人や不動産関連会社等。近傍の百貨店跡地には
一部店舗ビジネスホテルが完成し、不動産市況の改善に伴い、投資目的の取引も散見されるなど、需要は堅調に推移し
ている。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅前商業地域であり、貸店舗、貸事務所等の収益物件が多く見受けられるため、市場の実態を反映した収益価格を重視
するべきであるが、長年新築ビルの供給がなく、収益賃料の収集には限界がある。一方、比準価格は、山形市内の中心
商業地域の事例を中心に比較を行い試算しており、市場性を反映し、実証的である。従って、比準価格を重視し、収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　山形 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    218,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[102.0]		 100
[101.9]		 [102.0]
100		 215,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は一部に弱さがみられるが、全体的
には緩やかに持ち直しており、個人消費は緩
やかな回復傾向、雇用情勢も緩やかに改善の
動きがみられる。

近傍の百貨店跡地に一部店舗ビジネスホテル
が完成。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山形 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５Ｋ３９

-10		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(100,600)
b Ｒ５Ｃ２３

-5		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東15m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(100,600)
c Ｒ５Ｃ０４
０１
-63		 山形市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南27m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
d Ｒ５Ｃ３９

-85		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南6m、西6m、
三方路
２中専
高度2種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,961  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
215,352 		 100
[  97.0]
222,012 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
226,000 
b (　           ) 
167,401  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.4]
196,020 		 100
[  87.3]
224,536 
229,000 
c (　           ) 
177,948  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 100.0]
194,582 		 100
[  89.1]
218,386 
223,000 
d (　           ) 
85,004  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.2]
77,676 		 100
[  34.5]
225,148 
230,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -58.0
画地　　　　 +10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    226,000 円／㎡]  



山形 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

193,747,134 
67,471,864 
126,275,270 
114,321,000 
11,954,270 		 （　0.9223）
11,025,423 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　    208,026,849 円　　　　（　    146,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山形 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 644.00 ＲＣ10 6,440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   1,424 ㎡     32.5 m x   44.0 m  前面道路：県道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高層の店舗兼事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
644.00 
65.0 
418.60 
3,400 
1,423,000 		 10.0  14,230,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
644.00 
80.0 
515.20 
2,800 
1,443,000 		 6.0  8,658,000 
0.0  0 

 3～10		 事務所
644.00 
80.0 
515.20 
2,380 
1,226,000 		 6.0  7,356,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,440.00 
78.5 
5,055.40 

12,674,000 		 81,736,000 
0 
⑨年額支払賃料     12,674,000 円　×　12ヶ月　＝　     152,088,000 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   5,055.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　      54,598,320 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,780,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       206,686,320 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       3,780,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　    17,468,705 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 192,997,615 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        81,736,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         749,519 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     193,747,134 円　　　　（　       136,058 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ３Ｋ２５
　　　　-6		 2,508  
(   2,496) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]
2,580 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,380 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＲ４Ｋ１６
　　　　-1		 1,960  
(   1,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]
2,135 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山形 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,770,000 円  　　　　  1,590,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 42,093,264 円  　　　      210,466,320　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,562,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,866,500 円  　　　　  1,590,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,590,000 円  　　　　  1,590,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,590,000 円  　　　　  1,590,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      67,471,864 円　（　　　　　　        47,382 円／㎡）　　（経費率　　  34.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9223    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,590,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   6,440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 114,321,000 円  
（　　　　　        80,282 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 193,747,134 円      
②総費用 67,471,864 円      
③純収益　①－② 126,275,270 円      
④建物等に帰属する純収益 114,321,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,954,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,025,423 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,743 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    208,026,849 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     146,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山形 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山形市香澄町三丁目１番６
 3900000104457-0000
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備考