別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
山形 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 5-2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　赤藤　元玄   TEL.
鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山形市城南町２丁目１５９番３外
｢城南町２－１０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 217  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高31m
地区計画等

(90,300)

1:1.2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ3		 低層の店舗、事務所
等が混在する商業地
域		 南30m県道 水道、ガス、下水 山形

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 山形駅北西方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度4種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅や市中心部へのアクセスが良好であることに加え、背後の住宅地においても高値での取引が継続しており、需
要は引き続き堅調である。このため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、山形市内の幹線道路沿いの路線商業地域と判断した。典型的な需要者は、店舗や事務所用地等として取
得を検討する山形県内の法人等が考えられる。近隣地域は幹線道路沿いに存し、駅や市中心部へのアクセスが良好であ
ることなどから、需要は堅調に推移している。また、取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は
見いだし難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 貸店舗等の収益物件も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格の信頼性は相対的に
劣る。一方、比準価格は山形市内の幹線道路沿いの事例を中心に比較を行い試算しており、実証的である。山形市の幹
線道路沿いという立地から、取引においては収益性も一定考慮されることから、比準価格を重視し、収益価格を参酌し
、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　山形 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[119.6]		 [100.0]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに持ち直している。住宅・
設備投資は横ばい。個人消費は回復。雇用・
所得環境は持ち直し。消費者物価は前年を上
回っている。

地域要因の特別な変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山形 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ１６

-8		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
北4.5m、角地
１住居
高度2種最高20m
駐車付置義務
(70,200)
b Ｒ６Ｋ０４
０１
-77		 山形市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
c Ｒ６Ｋ３９

-9		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m県道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(90,400)
d Ｒ５Ｃ３１

-1		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西11.5m市道、
北東7m、
南西2.5m、
三方路
商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(100,500)
e Ｒ５Ｃ３１

-4		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.5m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(90,450)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,787  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
78,560 		 100
[  66.6]
117,958 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
118,000 
b (　     90,171) 
90,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,983 		 100
[  67.2]
135,391 
135,000 
c (　           ) 
94,204  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
105,404 		 100
[  87.5]
120,462 
120,000 
d (　           ) 
107,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
107,749 		 100
[  84.8]
127,063 
127,000 
e (　           ) 
70,918  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[  84.0]
106,166 		 100
[  93.5]
113,547 
114,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



山形 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,223,070 
492,547 
1,730,523 
1,064,120 
666,403 		 （　0.9734）
648,677 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     12,239,189 円　　　　（　     56,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山形 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 80.00 Ｓ1 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高31m
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   217 ㎡     13.2 m x   16.5 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 貸店舗（一棟貸し）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
2,519 
201,520 		 3.0  604,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

201,520 		 604,560 
0 
⑨年額支払賃料        201,520 円　×　12ヶ月　＝　       2,418,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,418,240 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       200,714 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,217,526 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           604,560 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,544 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,223,070 円　　　　（　        10,245 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ５Ｋ２３
　　　　-1		 2,323  
(   2,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,525 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,525 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,519 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＴＲ３Ｃ２６
　　　　-1		 2,747  
(   2,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.2]		 100
[100.0]
2,649 
c ＴＲ６Ｋ３１
　　　　-1		 2,496  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,773 
山形 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 44,400 円  　　　　     14,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 72,547 円  　　　        2,418,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      207,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      138,300 円  　　　　     14,800,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        14,800 円  　　　　     14,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,800 円  　　　　     14,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         492,547 円　（　　　　　　         2,270 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,064,120 円  
（　　　　　         4,904 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,223,070 円      
②総費用 492,547 円      
③純収益　①－② 1,730,523 円      
④建物等に帰属する純収益 1,064,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 666,403 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 648,677 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,989 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,239,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山形 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山形市城南町二丁目１５９番３
 3900000141447-0000
2 　山形市城南町二丁目１５９番９
 3900010052762-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
山形 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 5-2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　中村　剛   TEL.
鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山形市城南町２丁目１５９番３外
｢城南町２－１０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 217  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高31m
地区計画等

(90,300)

1:1.2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ3		 低層の店舗、事務所
等が混在する商業地
域		 南30m県道 水道、ガス、下水 山形

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ山形駅西口に近い商業地
域		 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 山形駅北西方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度4種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 山形駅西口に近く、店舗、事務所、共同住宅等がみられる幹線沿いの商業地域。近年の都市計画道路の拡幅整備
による新しい街並みで用途の多様性があり、交通利便性も良好で需要は堅調。地価は当面強含みで推移と予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地及びその周辺部の商業地域一円で、商住混在地域を含む。需要者の中心は県内の地元法人、個
人事業者等である。当地域はＪＲ山形駅西口に近く、店舗、事務所、共同住宅等がみられる幹線沿いの商業地域で、近
年の都市計画道路の拡幅整備により新しい街並みが形成されており、用途の多様性がみられ交通利便性も良好で堅調な
需要がある。需要者の土地利用目的により取引規模が異なること等から、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域の需要者は自己の事業用不動産を取得しようとする県内の地元法人、個人事業者等が中心で、同一需給圏内の類
似地域における市場実態を反映した比準価格は説得力が高い。一方、賃貸物件としての収益性の検討に基づく収益価格
も一定の説得力を有するが、自用が中心で純粋な収益性のみを指向する地域ではなく相対的規範性は劣る。よって本件
では比準価格を重視のうえ収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　山形 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[119.1]		 [100.0]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 山形市の人口は微減、世帯数は微増傾向で推
移。直近の県内経済は個人消費が緩やかな回
復傾向で、一部に弱さがみられるが緩やかに
持ち直している。

地域要因に格別の変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山形 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５Ｃ１５

-19		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南20.2m国道、
中間画地
近商

(80,200)
b Ｒ６Ｋ３５

-4		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西11m市道、
北5m、二方路
１住居
高度2種最高20m
都市計画道路予定
(60,200)
c Ｒ５Ｃ３９

-10		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15.8m市
道、西3m、
二方路
準工
高度2種最高20m
駐車付置義務
(60,200)
d Ｒ５Ｃ１６

-11		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m県道、
中間画地
準住居
高度2種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,751  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.2]
81,099 		 100
[  67.4]
120,325 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
120,000 
b (　           ) 
54,189  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
58,904 		 100
[  49.8]
118,281 
118,000 
c (　           ) 
59,996  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
59,467 		 100
[  51.3]
115,920 
116,000 
d (　           ) 
55,509  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
56,064 		 100
[  45.8]
122,410 
122,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -49.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



山形 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,209,832 
488,615 
1,721,217 
1,064,120 
657,097 		 （　0.9734）
639,618 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     12,068,264 円　　　　（　     55,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山形 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 80.00 Ｓ1 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高31m
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   217 ㎡     13.2 m x   16.5 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 貸店舗（一棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
2,504 
200,320 		 3.0  600,960 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

200,320 		 600,960 
0 
⑨年額支払賃料        200,320 円　×　12ヶ月　＝　       2,403,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,403,840 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       199,519 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,204,321 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           600,960 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,511 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,209,832 円　　　　（　        10,184 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ５Ｃ１５
　　　　-2		 1,997  
(   1,997) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 73.0]		 100
[100.0]
2,736 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,510 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,504 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＴＲ５Ｃ３１
　　　　-1		 1,261  
(   1,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 55.0]		 100
[100.0]
2,293 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山形 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 44,400 円  　　　　     14,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 72,115 円  　　　        2,403,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      204,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      138,300 円  　　　　     14,800,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        14,800 円  　　　　     14,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,800 円  　　　　     14,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         488,615 円　（　　　　　　         2,252 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,064,120 円  
（　　　　　         4,904 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,209,832 円      
②総費用 488,615 円      
③純収益　①－② 1,721,217 円      
④建物等に帰属する純収益 1,064,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 657,097 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 639,618 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,948 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,068,264 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山形 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山形市城南町二丁目１５９番３
 3900000141447-0000
2 　山形市城南町二丁目１５９番９
 3900010052762-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考