別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
山形 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　高嶋　俊幸   TEL.
鑑定評価額 542,000,000 円  １㎡当たりの価格 219,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山形市七日町１丁目４５５番１外
｢七日町１－２－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 2,476  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
駐車付置義務

(100,600)

1:1.5		 店舗、公民館兼駐車
場
ＳＲＣ8F2B		 店舗ビル、専門店が
建ち並ぶ中心商業地
域		 東15m国道、背面道 水道、ガス、下水 山形

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 山形市を代表する繁華性の高
い中心商業地域		 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 山形駅北東方

1.4km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 山形市内の中心商業地域で、閉店した百貨店の跡地利用に向けた取り組みや、大手マンションデベロッパーによ
る分譲マンション等の開発計画もあり、今後も当面底堅い需要が継続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山形市中心市街地の商業地域一円で、需要者は資金力を有する県内外の法人事業者や不動産業者、不動産
投資家等である。山形市を代表する中心商業地域で、閉店した百貨店の跡地利用計画や、商業・公益施設等を併設した
複合マンションの建設が予定されており、商業強化や居住人口の増加が期待される。市内中心部の立地条件の良い物件
は需要者が競合するため、個別性が強く、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の繁華性の高い商業地域の取引事例に基づいて試算され、試算の根拠が実証的で市場性を反映
した価格である。一方、収益価格は中高層の店舗事務所ビルの建築を想定して試算された価格で、一部では収益性に着
目して取引されるケースはあるものの、相対的な割合は小さい。以上より、市場性を反映した比準価格を標準に、収益
価格を関連づけ、他の地価公示標準地等との均衡をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型の大型商業施設へ顧客流出が進んでい
たが、市内中心商業地での開発も計画されて
おり、都心回帰も見られる。


市内における商業集積度の高い地域で、今後
も開発計画が進行している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山形 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ３９

-1		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
b Ｒ６Ｋ３９

-9		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m県道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
都市機能誘導区域
(90,400)
c Ｒ６Ｋ３２

-33		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北6m、角地
商業
駐車付置義務
(100,360)
d Ｒ５Ｃ２３

-5		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東15m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(100,600)
e Ｒ５Ｃ０４
０１
-63		 山形市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南27m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
130,650 		 100
[  59.3]
220,320 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
225,000 
b (　           ) 
94,204  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
105,404 		 100
[  48.0]
219,592 
224,000 
c (　           ) 
146,284  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
142,591 		 100
[  63.1]
225,976 
230,000 
d (　           ) 
167,401  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.4]
196,020 		 100
[  87.1]
225,052 
230,000 
e (　           ) 
177,948  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 100.0]
194,582 		 100
[  85.8]
226,786 
231,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -14.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    230,000 円／㎡]  



山形 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

379,956,511 
135,029,944 
244,926,567 
225,047,000 
19,879,567 		 （　0.9223）
18,334,925 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　    345,941,981 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山形 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所 1,704.00 ＲＣ8 12,660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   2,476 ㎡     42.9 m x   57.6 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階はフロア貸し店舗、３～８階はフロア貸し事務所を想定。駐車場附置義務から建物内に機械式駐車場を６４台想定。 ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 共用部分及び機械式駐車場を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 屋内駐車場
960.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,600.00 
70.0 
1,120.00 
3,687 
4,129,440 		 12.0  49,553,280 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,600.00 
75.0 
1,200.00 
3,195 
3,834,000 		 12.0  46,008,000 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
1,400.00 
85.0 
1,190.00 
2,458 
2,925,020 		 6.0  17,550,120 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,660.00 
74.7 
9,460.00 

25,513,560 		 200,862,000 
0 
⑨年額支払賃料     25,513,560 円　×　12ヶ月　＝　     306,162,720 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   9,460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      90,816,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      15,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       396,978,720 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　      15,360,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　    34,224,114 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 378,114,606 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       200,862,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,841,905 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     379,956,511 円　　　　（　       153,456 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ６Ｋ３５
　　　　-4		 3,937  
(   3,927) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[160.0]
2,726 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,458 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＲ５Ｃ０４０
１
　　　　-9		 3,043  
(   3,035) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[160.0]
2,045 
c ＴＲ４Ｃ３１
　　　　-1		 2,666  
(   2,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,663 
山形 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,390,000 円  　　　　  3,130,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 82,467,744 円  　　　      412,338,720　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,516,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   29,265,500 円  　　　　  3,130,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,260,000 円  　　　　  3,130,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,130,000 円  　　　　  3,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     135,029,944 円　（　　　　　　        54,536 円／㎡）　　（経費率　　  35.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9223    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　  12,660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 225,047,000 円  
（　　　　　        90,891 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 379,956,511 円      
②総費用 135,029,944 円      
③純収益　①－② 244,926,567 円      
④建物等に帰属する純収益 225,047,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,879,567 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,334,925 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,405 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    345,941,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山形 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山形市七日町一丁目４５５番１
 3900000242035-0000
2 　山形市七日町一丁目４５５番２
 3900000242036-0000
3 　山形市七日町一丁目４５５番３
 3900000242037-0000
4 　山形市七日町一丁目４５５番４
 3900000242038-0000
5 　山形市七日町一丁目４５５番５
 3900000242039-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
山形 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　月田　真吾   TEL.
鑑定評価額 542,000,000 円  １㎡当たりの価格 219,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山形市七日町１丁目４５５番１外
｢七日町１－２－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 2,476  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
駐車付置義務

(100,600)

1:1.5		 店舗、公民館兼駐車
場
ＳＲＣ8F2B		 店舗ビル、専門店が
建ち並ぶ中心商業地
域		 東15m国道、背面道 水道、ガス、下水 山形

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 山形市の中心商業地域 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 山形駅北東方

1.4km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの商業地域は顧客の流出があるものの、マンション素地需要の下支えのほか、長期的な地価下落により
割安感が生じており、コロナ禍後の人流の回復もあり、地価は若干の上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山形市の中心商業地域で、用途地域が商業地域に限定される。需要者の中心は更地ならマンション業者や
県内外の商業事業者、商業ビルなら県内外の不動産投資家である。収益物件の取引、再開発事業等による複数のマンシ
ョンの着工やホテルの新築・増築がある一方、供給は少なく、需給はひっ迫していると判断され、倒産した百貨店の競
売にも複数の応札があった。画地規模に格差があり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 山形市の中心商業地域である。比準価格は中心部で用途地域が商業・近商の最新の５事例から導出され、補修正・要因
比較は大きいが、事例収集の限界から、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。収益価格は、高層
店舗事務所を想定して求めており、不動産投資家の需要もあるため、一定の説得力を有する。以上により比準価格を重
視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との均等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　山形 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    217,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口はほぼ横這い、世帯数は増加傾向にあり
、区画整理等の大型供給がないため、中心商
業地への需要も底堅い。


更地の需要は商業事業者のほか、マンション
業者が中心であり、マンション建設も進み、
需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％ +0.9 ％
３　試算価格算定内訳 山形 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ３７

-1		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南18m県道、
北6m、二方路
近商
高度4種最高31m
(100,300)
b Ｒ６Ｋ３９

-1		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
c Ｒ６Ｋ３９

-9		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m県道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
都市機能誘導区域
(90,400)
d Ｒ６Ｋ０４
０１
-77		 山形市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
e Ｒ６Ｋ３１

-4		 山形市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
159,726  		 100
[ 130.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
119,526 		 100
[  55.4]
215,751 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
220,000 
b (　           ) 
130,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
130,650 		 100
[  51.6]
253,198 
258,000 
c (　           ) 
94,204  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
105,404 		 100
[  50.4]
209,135 
213,000 
d (　     90,171) 
90,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,983 		 100
[  34.8]
261,445 
267,000 
e (　           ) 
71,090  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
73,875 		 100
[  32.7]
225,917 
230,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -61.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -63.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    230,000 円／㎡]  



山形 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地地域のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

376,065,701 
132,714,128 
243,351,573 
225,047,000 
18,304,573 		 （　0.9223）
16,882,308 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　    318,534,113 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山形 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所 1,700.00 ＲＣ8 12,660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   2,476 ㎡     42.9 m x   57.6 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造８階建のフロア貸しで、１・２階は店舗、３～８階は事務所、駐車場附置義務から建物内に機械式駐車場を想定。 ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 共用部分及び機械式駐車場を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 屋内駐車場
960.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,600.00 
70.0 
1,120.00 
3,494 
3,913,280 		 6.0  23,479,680 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,600.00 
75.0 
1,200.00 
2,995 
3,594,000 		 6.0  21,564,000 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
1,400.00 
85.0 
1,190.00 
2,496 
2,970,240 		 6.0  17,821,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,660.00 
74.7 
9,460.00 

25,328,720 		 151,972,320 
0 
⑨年額支払賃料     25,328,720 円　×　12ヶ月　＝　     303,944,640 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   9,460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      90,816,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      13,824,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       394,760,640 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　      13,824,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　    33,912,525 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 374,672,115 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       151,972,320 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,393,586 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     376,065,701 円　　　　（　       151,884 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ３Ｋ０８
　　　　-9		 3,037  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[140.0]
2,604 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,496 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＲ３Ｋ２５
　　　　-6		 2,508  
(   2,496) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[120.0]
2,133 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山形 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,390,000 円  　　　　  3,130,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 81,716,928 円  　　　      408,584,640　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,516,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   29,265,500 円  　　　　  3,130,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,695,000 円  　　　　  3,130,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,130,000 円  　　　　  3,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     132,714,128 円　（　　　　　　        53,600 円／㎡）　　（経費率　　  35.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9223    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　  12,660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 225,047,000 円  
（　　　　　        90,891 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 376,065,701 円      
②総費用 132,714,128 円      
③純収益　①－② 243,351,573 円      
④建物等に帰属する純収益 225,047,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,304,573 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,882,308 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,818 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    318,534,113 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山形 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山形市七日町一丁目４５５番１
 3900000242035-0000
2 　山形市七日町一丁目４５５番２
 3900000242036-0000
3 　山形市七日町一丁目４５５番３
 3900000242037-0000
4 　山形市七日町一丁目４５５番４
 3900000242038-0000
5 　山形市七日町一丁目４５５番５
 3900000242039-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考