令和6年1月15日　提出 山形 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 -22 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市大字中野字楯４１７番 ②地積 　(㎡) 1,054   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 東金井 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山辺町、中山町との行政境に 近接する農家集落地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 東金井駅北方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ農家集落地域であるが、成約価格に変動はほとんど見られず、周辺では市街化調整区域の開 発許可の規制緩和による小規模開発も見られ、一定の需要があり、地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山形広域都市計画区域、調整区域内の住宅地域。農家集落地域と一般住宅地域とに大別され、需要者は 同一需給圏内の居住者が中心。開発許可の緩和で山形市の調整区域内での開発許可件数は増加しているが、農家集落地 域では農家人口の減少・高齢化等を反映して宅地需要は弱く、一般住宅地域では宅地開発による宅地分譲が活発である が、分譲後、時間の経過とともに需要は減少する傾向にある。市場の価格帯は多様で、中心となる価格帯はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が建ち並ぶ農家集落地域で、アパートの需要、供給は見られず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法 の適用は困難であった。信頼性のある取引事例より求めた比準価格を採用し、今後の人口減少、高齢化、宅地開発の状 況等を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部に弱さがみられるが、全体的 には緩やかに持ち直しており、個人消費は緩 やかな回復傾向、雇用情勢も緩やかに改善の 動きがみられる。 開発許可の規制緩和後は、農家住宅が多い当 該近隣地域の周辺でも大規模画地を分割した 小規模な宅地分譲が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％