令和6年1月15日　提出 山形 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 -19 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　広央   TEL.

鑑定評価額 5,550,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市伊達城２丁目１２番３外 ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発指導要綱 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 道路幅の狭い既成住 宅地域 西4m市道 水道、下水 漆山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古い街並みの郊外の住宅団地 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 漆山駅南東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 開発指導要綱 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。不動産取引が散発的 に発生しており、低価格指向の需要が一定程度存し、地価は横這いで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山形市及びその周辺市町の住宅地域（特に山形市の市街化調整区域）であり、主たる需要者は居住目的の エンドユーザー等が想定される。市街化調整区域内で低価格指向の需要が堅調なエリアがあるが、近隣地域一帯は狭い 街路が多い古い街並みで需要は多くない。取引が少なく、規模等が多様であるため、取引相場を把握し難いが、一般住 宅用地で３００万円～１０００万円台程度が取引の中心と推測され、新築の戸建物件の分譲等は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は山形市の市街化調整区域内のものを採用し、近隣地域周辺のものも含まれており、それぞれ適切な補正を施 し、それらを踏まえた規範性の優劣を判定の上、比準価格を試算した。需要は自用目的が主であり、需要者は特に市場 性に着目するものと思料し、比準価格は需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。よって、比準価格を採用 することを妥当と判断し、代表標準地からの規準を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 67.8] [101.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山形市の新設住宅着工はやや減少、人口はや や減少、世帯数はやや増加している。直近の 土地取引はやや減少している。 地域要因に特別な変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％