令和6年1月15日　提出 山形 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 -16 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智   TEL.

鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市八日町１丁目６９６番 ｢八日町１－２－５｣ ②地積 　(㎡) 1,109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 高度5種最高45m 駐車付置義務 (90,400) 不整形 1:3 共同住宅 ＳＲＣ14 一般住宅、マンショ ンが多い既成住宅地 域 北8m市道 水道、ガス、下水 山形 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 山形駅南方 800m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  高度5種最高45m 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 山形駅に近い既成住宅地域で、利便性が高くマンション等共同住宅が多く見られる。マンション適地となる土地 が少ない中、新規分譲マンションの売行きは好調であり、素地需要は旺盛で地価は上昇基調である。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               91,300 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね山形市市街地の共同住宅地域で、需要者はマンション用地の購入を検討する県外のデベロッパーが中 心。市内では分譲マンションが１棟販売中であり、今後、商業・公益施設等を併設した複合マンションの計画がある。 マンションの売れ行きは好調である一方、高度地区（平成２２年度施行）により、マンション適地の供給は少なく需要 は高い。新築マンションは３ＬＤＫ、７５㎡程度で３，０００万円代半ば程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した価格であり、マンション素地となりうる用途地域に存する事例を採用したものであるが、 マンション適地となる土地には希少性が見られ、やや高めに試算された。他方、開発法による価格は、マンションの建 築・分譲を想定し試算したものであり、主たる需要者であるデベロッパーの投資採算性を反映した価格である。以上よ り本件では、開発法による価格を重視し、比準価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が落ち着き、個人消費の持 ち直し、雇用情勢の改善等明るい材料が見え るが、物価上昇から先行きは不透明である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％