別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
山形 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 -12 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　中村　剛   TEL.
鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 78,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山形市久保田３丁目７番１４
｢久保田３－７－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(60,150)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が多い区画整理済の
住宅地域		 北6m市道 水道、下水 山形

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 山形駅西側に位置する環境良
好な住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 山形駅西方

1.5km		 法令

規制		 ２低専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理済の閑静な住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。住環境良好で需要者の選好性が高いが、市内住
宅地では地価水準が高位であるため購買層も限られ、地価は概ね横ばいから若干の上昇傾向で推移と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部に近い住宅地域一円で、需要者は市内居住者を中心に一部近隣市町からの転入もみられる。中
心部に近い区画整理済の閑静な住宅地域で、居住環境・生活利便性等が良好で需要者の選好性が高い住宅地域であるが
、市内住宅地では地価水準が高位であるため需要者層は限られる。需要の中心となる価格帯は、土地で１，６００～２
，０００万円程度、新築戸建で３，５００～４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は居住の快適性が重視される自己使用目的の住宅地域で、周辺の取引価格水準を指標に価格が決定されるのが一
般的で、同一需給圏内の類似地域に係る取引事例に基づき試算した比準価格は実証的で説得力が高い。周辺にはアパー
ト等もみられるが、純粋な投資目的のみで新規に土地を取得し賃貸経営を行うことは少なく、収益価格は規範性が劣る
。よって比準価格を採用し収益価格は参考に留め、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　山形 -10                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     78,100 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 山形市の人口は微減、世帯数は微増傾向で推
移。直近の県内経済は個人消費が緩やかな回
復傾向で、一部に弱さがみられるが緩やかに
持ち直している。

地域要因に格別の変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.1 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 山形 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ０８

-4		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２低専
居住誘導区域
(60,150)
b Ｒ６Ｋ０８

-5		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
中間画地
２低専
居住誘導区域
(60,150)
c Ｒ５Ｃ２３

-23		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.3m市道、
東5.5m、角地
２低専

(70,150)
d Ｒ６Ｋ０８

-2		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
１低専
居住誘導区域
(50,100)
e Ｒ６Ｋ０８

-3		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
81,535 		 100
[  99.0]
82,359 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
82,400 
b (　           ) 
78,229  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
75,950 		 100
[ 100.8]
75,347 
75,300 
c (　           ) 
90,691  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.5]
80,614 		 100
[ 100.5]
80,213 
80,200 
d (　           ) 
75,623  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
74,874 		 100
[  97.7]
76,637 
76,600 
e (　           ) 
60,635  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
67,979 		 100
[  89.7]
75,785 
75,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,100 円／㎡]  



山形 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,956,070 
577,562 
2,378,508 
2,071,950 
306,558 		 （　0.9715）
297,821 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      6,204,604 円　　　　（　     25,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山形 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 91.09 Ｗ2 182.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専

 60 ％   150 ％   150 ％   240 ㎡     12.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４６㎡程度のファミリータイプ４戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 法定延床面積の容積不算入部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
91.09 
100.0 
91.09 
1,328 
120,968 		 2.0  241,936 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
91.09 
100.0 
91.09 
1,353 
123,245 		 2.0  246,490 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
182.18 
100.0 
182.18 

244,213 		 488,426 
0 
⑨年額支払賃料        244,213 円　×　12ヶ月　＝　       2,930,556 円 
⑩a共益費（管理費）              44 円／㎡　×　     182.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　          96,191 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,026,747 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       267,156 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,951,591 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           488,426 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,479 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,956,070 円　　　　（　        12,317 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ６Ｋ１６
　　　　-2		 1,542  
(   1,541) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,468 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,355 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,353 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ６Ｋ３７
　　　　-7		 1,189  
(   1,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,241 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山形 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 85,500 円  　　　　     28,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 96,562 円  　　　        3,218,747　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       43,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      266,400 円  　　　　     28,500,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,000 円  　　　　     28,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,500 円  　　　　     28,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         577,562 円　（　　　　　　         2,407 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     182.18 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,071,950 円  
（　　　　　         8,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,956,070 円      
②総費用 577,562 円      
③純収益　①－② 2,378,508 円      
④建物等に帰属する純収益 2,071,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 306,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 297,821 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,241 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,204,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山形 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山形市久保田三丁目７番１４
 3900000134042-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
山形 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 -12 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　知明   TEL.
鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 78,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山形市久保田３丁目７番１４
｢久保田３－７－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(60,150)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が多い区画整理済の
住宅地域		 北6m市道 水道、下水 山形

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ線路西側の区画整理（「
上町」　Ｓ４４～Ｓ５２施行
）		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 山形駅西方

1.5km		 法令

規制		 ２低専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 居住環境が良好で選好性は強いが、建築費上昇に因した建物価格上昇に加え、高地価地域であることもあって総
額が嵩み、実需の限定、減少は否めず、地価は横這いからやや上昇基調で推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、山形市内の戸建住宅地域のほか高級住宅地域の一部も含む。需要者の中心は山形市居住の一次取得者が
殆どを占めるが、一部村山地方の他市町からの転入者もある。閑静で利便性の良い既成住宅地に対する選好性は根強く
、需要は堅調である。大規模な宅地開発、同再開発は見られないが、民間業者による小規模な宅地分譲は散見される。
土地取引は１５００万～３３００万円、新築の戸建物件の総額は３０００万～５０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、標準地と同じ駅西側地域から事例を採用、同一区画整理事業地内で正常に取引された事例の査定価格を重
視して求めており、市場性を反映、規範性が高い。収益価格については投資目的の引合が一部見られるが、節税目的の
共同住宅経営が多いことより賃貸借市場は未熟成で、収益価格は説得力が低く、限界がある。よって、指定基準地とし
ての検討結果も踏まえて、比準価格を採用、収益価格は検証に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　山形（県） -10             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     78,100 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口はやや減少、世帯はやや増加。有効求人
倍率は下降。住宅着工はやや減少、マンショ
ン建設の機運は高いものの、区画整理の計画
はない。

人口は減少、世帯はやや増加。住宅地として
熟成しており、特別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％ +0.1 ％
３　試算価格算定内訳 山形 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５Ｃ２３

-23		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.3m市道、
東5.5m、角地
２低専

(70,150)
b Ｒ５Ｃ２３

-14		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
２低専

(60,150)
c Ｒ５Ｃ２３

-21		 山形市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
駐車場附置義務
(60,200)
d Ｒ５Ｃ２３

-4		 山形市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
駐車付置義務
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,691  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
85,187 		 100
[ 104.0]
81,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
81,900 
b (　           ) 
71,965  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
78,564 		 100
[ 100.0]
78,564 
78,600 
c (　           ) 
66,642  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
65,466 		 100
[  91.8]
71,314 
71,300 
d (　           ) 
46,406  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 101.0]
70,828 		 100
[  95.8]
73,933 
73,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,200 円／㎡]  



山形 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、土地の再調達原価の査定が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,084,818 
665,158 
2,419,660 
2,166,460 
253,200 		 （　0.9715）
245,984 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,124,667 円　　　　（　     21,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山形 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.87 Ｗ2 183.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専

 60 ％   150 ％   150 ％   240 ㎡     12.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅（約４５㎡の２ＬＤＫ）、青空駐車場（４台）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 法定延べ床面積の容積不算入部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
91.70 
100.0 
91.70 
1,370 
125,629 		 2.0  251,258 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
91.70 
100.0 
91.70 
1,398 
128,197 		 2.0  256,394 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
183.40 
100.0 
183.40 

253,826 		 507,652 
0 
⑨年額支払賃料        253,826 円　×　12ヶ月　＝　       3,045,912 円 
⑩a共益費（管理費）              55 円／㎡　×　     183.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　         121,044 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保、不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,166,956 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       278,793 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,080,163 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           507,652 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,655 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,084,818 円　　　　（　        12,853 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ５Ｃ３９
　　　　-3		 1,130  
(   1,128) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[113.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 79.0]		 100
[100.0]
1,455 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,398 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ５Ｃ２３
　　　　-2		 982  
(     980) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,140 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山形 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,200 円  　　　　     29,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 134,358 円  　　　        3,358,956　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       43,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      278,600 円  　　　　     29,800,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,600 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         665,158 円　（　　　　　　         2,771 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     183.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,166,460 円  
（　　　　　         9,027 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,084,818 円      
②総費用 665,158 円      
③純収益　①－② 2,419,660 円      
④建物等に帰属する純収益 2,166,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 253,200 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 245,984 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,025 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,124,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山形 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山形市久保田三丁目７番１４
 3900000134042-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考