令和6年1月15日　提出 山形 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 -10 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 69,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市深町２丁目７３番３ ｢深町２－７－３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ未整備の住宅 地域 東6.5m市道 水道、下水 山形 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ奥羽本線西側の小規模画 地が多い既成住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 山形駅南西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、今後とも戸建住宅地として推移するものと予測する。利便性が高く、総額が 安価な小規模住宅地の需要は依然として堅調であり、地価は上昇基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね山形市市街地の住宅地域。需要者の中心は同市内に居住する一次取得者であるが、他市町からの転入 も見られる。コロナ禍からポストコロナへと移行し、人流の回復と共に経済活動も活発化が見られるなか、当該地域周 辺には商業施設が多く利便性に恵まれるほか、画地規模が比較的小さく総額が安価であることから住宅地需要は根強く 、地価は上昇基調で推移している。土地は１，２００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、また標準地は画地が小さく駐車場確保や除雪スペースを考慮 すると経済合理性に見合う賃貸物件の想定が困難であるため収益価格の試算は行わなかった。一方、現実の取引市場で 成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,000 円／㎡ [100.1] 100 100 [100.0] 100 [113.7] [102.0] 100 70,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からポストコロナへと移行し経済活 動が活発化しつつあるが、建築費を含む諸物 価高騰が住宅地取得等の消費動向に影響を及 ぼしている。 地域要因に大きな変動は見られないが、総額 が安価な小規模住宅地の需要は依然として堅 調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％