鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
山形 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山形 -6

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　植松　広央

TEL.

鑑定評価額

33,000,000 円

１㎡当たりの価格

87,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山形市小姓町６９番１４外｢小姓町６－４８｣				②地積　(㎡)	378 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）駐車付置義務高度2種最高20m
	1:1.5	住宅Ｗ2	市中心部の中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	西20m市道	水道、ガス、下水	山形 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 140 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

都心部に位置する地価の高い
住宅地域

街

路

基準方位北、２０ｍ
市道

交通

施設

山形駅東方

1.5km

法令

規制

１住居
(60,200)
駐車付置義務
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。地価が高いエリアは
地価の上げ止まりが見えており、当地域も同様に地価は横這いと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山形市を中心に、周辺市町の住宅地域で、主たる需要者は居住目的のエンドユーザー等である。市内の住
宅地の需要は堅調で、供給はミニ分譲開発が中心である。昨今続いた地価上昇から高地価エリアでは上げ止まりが伺え
、近隣地域も市場稀少性が高いが、地価が高く、需要者が限られ、地価上昇に陰りが見られる。土地は１０００万円後
半～３０００万円台程度、新築の戸建物件で２０００万円台～４０００万円前半程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近隣地域周辺や地価が高い市中心部の事例を採用しており、これらを基礎とした当該価格は規範性が高く、
需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。対象不動産の特徴から自用目的の需要が主で、収益に係る資料や
情報が限定的である点からも収益価格が低位に試算されたと思料し、その規範性も低いと判断した。従って、比準価格
を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　山形（県） -15             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     87,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

山形市の新設住宅着工はやや減少、人口はや
や減少、世帯数はやや増加している。直近の
土地取引はやや減少している。

地域要因に特別な変動は見受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

山形 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ０４０１ -67	山形市		貸家建付地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,160)
b	Ｒ６Ｋ０４０１ -57	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	北3m未舗装私道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,160)
c	Ｒ５Ｋ０４０１ -70	山形市		更地	（　）	ほぼ台形	南5m市道、東5m、角地		２低専 (60,150)
d	Ｒ６Ｋ０４０１ -58	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		２中専高度2種最高20m (60,200)
e	Ｒ６Ｋ０４０１ -60	山形市		建付地	（　）	不整形	南6.5m市道、中間画地		２中専高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,280	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	54,955	100 [ 64.3]	85,467	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	86,300
b	(　 ) 29,533	100 [ 60.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	51,968	100 [ 65.2]	79,706		80,500
c	(　 ) 78,753	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	75,453	100 [ 85.6]	88,146		89,000
d	(　 ) 110,913	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	82,833	100 [ 90.1]	91,935		92,900
e	(　 ) 26,567	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 52.7]	59,664	100 [ 75.5]	79,025		79,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -26.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
b	売急ぎ	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -47.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,200 円／㎡]

山形 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,246,593	841,730	3,404,863	2,784,410	620,453	（　0.9715） 602,770	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,557,708 円　　　　（　 33,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	132.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居駐車付置義務高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	378 ㎡	16.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約６０㎡×４戸のファミリータイプ。平面自走式駐車場８台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延床面積の容積不算入部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,370	164,400	2.0	328,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,398	167,760	2.0	335,520
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		332,160		664,320
								0

⑨年額支払賃料	332,160 円　×　12ヶ月　＝　 3,985,920 円
⑩a共益費（管理費）	55 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 158,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,144,320 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 383,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,240,501 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	664,320 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,092 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,246,593 円　　　　（　 11,234 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ５Ｋ３５　　　　-3	1,126 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,398 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ５Ｃ３５　　　　-3	1,372 ( 1,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,461
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

山形 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,200 円	38,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	138,730 円	4,624,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 358,100 円	38,300,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,600 円	38,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,300 円	38,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 841,730 円　（　　　　　　 2,227 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,784,410 円（　　　　　 7,366 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,246,593 円
②総費用	841,730 円
③純収益　①－②	3,404,863 円
④建物等に帰属する純収益	2,784,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	620,453 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	602,770 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,595 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,557,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

山形 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	山形市小姓町６９番１４	3900010013683-0000
2	山形市小姓町７０番１４	3900000128425-0000
3	山形市小姓町７０番７	3900000128419-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
山形 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山形 -6

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　福山　善智

TEL.

鑑定評価額

33,100,000 円

１㎡当たりの価格

87,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山形市小姓町６９番１４外｢小姓町６－４８｣				②地積　(㎡)	378 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）駐車付置義務高度2種最高20m
	1:1.5	住宅Ｗ2	市中心部の中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	西20m市道	水道、ガス、下水	山形 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 140 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

山形市中心部に位置する高級
住宅地域

街

路

基準方位北、２０ｍ
市道

交通

施設

山形駅東方

1.5km

法令

規制

１住居
(60,200)
駐車付置義務
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

地域に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。供給が少ないものの潜在的な
需要は安定的で、地価は横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね山形市の中心部の住宅地域である。需要者は市内に居住する１次、２次取得者が中心であり、一部隣
接市町からの流入も見られる。市中心部へのアクセス良好な高級住宅地であり、富裕層を中心に需要は根強い。画地規
模が大きい土地が比較的多く、細区画の上、再販する事例も見られたが、近年では供給があまり見られない。土地は２
０００～３５００万円程度が需要の中心で、画地規模の小さい新築戸建で３０００～３５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地周辺は、区画が比較的大きな住宅を中心とする高級住宅地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域に
おいて成立した取引事例に基づいており、実証的かつ説得力を有する。一方、周辺にはアパート等も見られるが、持家
志向が強く、賃貸市場の成熟の程度は低いことから、収益価格は相対的に規範性に劣る。以上より本件では市場性を反
映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が落ち着き、個人消費の持
ち直し、雇用情勢の改善等明るい材料が見え
るが、物価上昇から先行きは不透明である。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

山形 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｃ２５ -3	山形市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ５Ｃ２５ -25	山形市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	Ｒ５Ｃ０４０１ -64	山形市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南7m道路、中間画地		１住居高度2種最高20m 駐車付置義務 (60,200)
d	Ｒ５Ｃ２５ -8	山形市		建付地	（　）	ほぼ台形	北5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,243	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	75,387	100 [ 89.2]	84,515	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	85,400
b	(　 ) 79,516	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	78,425	100 [ 88.2]	88,917		89,800
c	(　 ) 45,358	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 103.0]	73,909	100 [ 88.0]	83,988		84,800
d	(　 ) 90,751	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	87,121	100 [ 92.6]	94,083		95,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,600 円／㎡]

山形 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,175,153	782,232	3,392,921	2,784,410	608,511	（　0.9715） 591,168	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,316,000 円　　　　（　 32,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居駐車付置義務高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	378 ㎡	16.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各戸４０㎡程度のファミリータイプを想定。使用容積率は賃貸需要を考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	120.00	100.0	120.00	1,439	172,680	2.0	345,360
							0.0	0
2～ 2	居宅	120.00	100.0	120.00	1,468	176,160	2.0	352,320
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		348,840		697,680
								0

⑨年額支払賃料	348,840 円　×　12ヶ月　＝　 4,186,080 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 144,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,330,080 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 377,325 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,168,755 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	697,680 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,398 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,175,153 円　　　　（　 11,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ６Ｋ３５　　　　-3	1,671 ( 1,669)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,393	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,470 円/㎡　月額支払賃料（　 1,468 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ５Ｃ１５　　　　-4	1,393 ( 1,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	1,545
c	ＴＲ６Ｋ１６　　　　-2	1,542 ( 1,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,469

山形 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,900 円	38,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	136,382 円	4,546,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 358,100 円	38,300,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,450 円	38,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,300 円	38,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 782,232 円　（　　　　　　 2,069 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,784,410 円（　　　　　 7,366 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,175,153 円
②総費用	782,232 円
③純収益　①－②	3,392,921 円
④建物等に帰属する純収益	2,784,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	608,511 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	591,168 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,316,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

山形 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	山形市小姓町６９番１４	3900010013683-0000
2	山形市小姓町７０番１４	3900000128425-0000
3	山形市小姓町７０番７	3900000128419-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考