令和6年1月15日　提出 美郷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美郷 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 1,400,000 円  １㎡当たりの価格 8,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙北郡美郷町六郷字赤城２１番８ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる小学校に近い住 宅地域 北5m町道 下水 飯詰 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 六郷地区のうち中心部南側に 位置し、小学校に近接する住 宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 ＪＲ飯詰駅北東方 4.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校や大型商業施設に近い地区南部に位置するが、既成住宅地域で特段変化は見られず、利用状況は現状維持 。地価は、人口減少や少子高齢化のもと町域全般に住宅需要は弱く、当分の間下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美郷町及び隣接市外延部を含む住宅地域及び住商混在地域である。需要者は美郷町に地縁的選好性を有す る者が主である。人口減少や高齢化が顕著な町であり、住宅需要は減退し、中心部でも空家や空地が目につくなど、潜 在的供給量が増加している。さらにそうした状況にもかかわらず、町域ではミニ開発ながら複数の分譲が行われており 、既成住宅地域への需要は一層少ない。町域全般に宅地取引が少なく、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、町内の代替競争関係にある類似地域所在の事例を採用し、複数の事例が相互にその要因比較の妥当性を験 証する実証的な価格である。なお、美郷町全般に賃貸需要及び新規物件供給が極めて少なく、適正な賃料水準の把握は 困難であり、収益還元法は適用できなかった。以上、戸建住宅を中心とする自己使用目的での取引が支配的な住宅地域 であり、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美郷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,900 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 8,220  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,310 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるが、人口減少や高齢化 が顕著な町であり、中心部でも空家や空地が 増えてきており、宅地取引は用途を問わず少 ない。 町内での分譲価格に比べると、割安感ある地 価水準だが、一方で少ない需要はまず分譲地 に向かうため、率は縮小しつつも、地価は依 然下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％