令和6年1月15日　提出 小坂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小坂 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　吉田　寛史   TEL.

鑑定評価額 2,670,000 円  １㎡当たりの価格 9,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角郡小坂町小坂字上田表４１番１５ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北4.5m町道 水道、下水 十和田南 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 日用品店等のある国道２８２ 号の背後に位置しており、比 較的利便性の高い地域である 街 路 基準方位　北４．５ ｍ町道 交通 施設 ＪＲ十和田南駅北方 9.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、利用状況は当面現状維持と予測する。町内の宅地需要が減退していることから、 地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は村落地区を除く小坂町の住宅地域である。中心となる需要者は小坂町に地縁的選好性を有する居住者や就 労者であり、他地域からの流入はほとんど無い。人口減少や高齢化により町内の住宅地需要は低迷している。近年は宅 地開発もほとんど見られず不動産取引は僅少であり、稀な取引も個別の事情が含まれることがあるため、需要の中心と なる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物が大半でアパート等に対する需要がほとんど無く、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できな かった。一方、比準価格は、対象標準地との代替競争関係に留意して収集した取引事例をもとに試算されており、市場 性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を妥当と判断し、周辺の標準地や基準地との均衡にも留意して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,330 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化の進行等により住宅地 需要は低迷しており、特に郊外や農家集落内 の需要は極めて限定的である。 町内では比較的利便性に優れる地域であるが 、一般的要因を受け、当地域の地価も下落し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％