令和6年1月15日　提出 仙北 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙北 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山田　光栄   TEL.

鑑定評価額 5,720,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙北市角館町中町２９番 ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:6 店舗兼住宅 Ｗ2 郵便局、銀行、小売 店舗等が建ち並ぶ商 業地域 東8m県道 水道、下水 角館 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 角館地域の市街地中心部に位 置し、間口狭小な店舗兼住宅 が多い既成商業地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 ＪＲ角館駅北西方 800m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの商店街で特段の変動要因はないため、現状を維持すると予測する。商圏人口の減少や郊外型店舗への 顧客流出等から、商況は長期間低迷しており、地価は今後も下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙北市及び隣接する大仙市を含む商業地域及び住商混在地域一帯で、特に角館地域との代替競争関係が強 い。主な需要者は店舗利用を目的とした法人又は個人事業主である。観光客数の減少は改善傾向にあるものの、未だコ ロナ禍前の水準までは回復しておらず、また、商圏人口の減少や郊外型店舗への顧客流出等から、商況は長期間低迷し ており、需要は依然として低調。業種、業態が様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺事例の中から規範性の高い事例を採用して求めており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格である 。一方、収益価格は当地域が自用の店舗等が大半で賃貸市場が成立しておらず、適正な賃料の把握が困難であることか ら試算できなかった。以上より、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、代表標準地との検討 を踏まえつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大仙 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [126.5] [100.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復しているが、物価上 昇等の影響により個人消費や不動産市場は未 だ回復しておらず、売買、賃貸とも成約は少 ない。 角館地域の中心商業地域であるが、商圏人口 の減少や郊外型店舗への顧客流出により、商 況は低迷しており、地価は下落が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％