令和6年1月15日　提出 仙北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙北 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山田　光栄   TEL.

鑑定評価額 2,840,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙北市角館町上菅沢３３２番８ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 駅、スーパー等に近 い利便性の良い住宅 地域 南東3.8m市道、背面道 水道、下水 角館 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅及び利便施設等に近接した 、街路条件の劣る住宅地域域 。 街 路 基準方位　北３．８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ角館駅北東方 800m 法令 規制 （都） ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 角館地域中心部に位置する利便性の良好な住宅地域で特段の変動要因はないため、現状を維持すると予測する。 人口減少や過疎化等の影響で、市全域での宅地需要は少なく、地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙北市内の住宅地域一円で、特に角館地域中心部の住宅地域との代替競争関係が強い。主な需要者は市内 居住者であり、当地域に地縁性を有する者が大半で、周辺の市町からの転入は少ない。駅や店舗、国道に近接し、角館 地域内において利便性は良好であるが、市内全域が人口減少や過疎化の進行等の影響を強く受けており、需要は依然と して低調。土地は２００㎡前後で３００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺事例の中から規範性の高い事例を採用して求めており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格である 。一方、収益価格は当地域が自用の居住用建物が中心の住宅地域で賃貸市場が成立していないことから試算できなかっ た。以上より、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、代表標準地との検討を踏まえつつ、比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙北 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 77.1] [103.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復しているが、人口減 少、少子高齢化の影響が強く、住宅需要は依 然弱含みで推移している。 駅や商業施設に近く、利便性の高い住宅地域 であるが、街路条件が劣ることから住宅選好 性は弱く、地価は下落が続いている。 個別的要因に変動はない。なお、背面道によ る効用増はないと判断した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％