令和6年1月15日　提出 にかほ 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   にかほ 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.

鑑定評価額 7,090,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 にかほ市象潟町字四丁目塩越６８番１ ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、銀行等が混在 する国道沿いの商業 地域 東18m国道 水道、ガス、下水 象潟 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅に近い国道沿いの路線商業 地域 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 ＪＲ象潟駅南西方 330m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 同一路線上にあった古くからの医院が移転し、商況は衰退傾向にある。小規模店舗のほか住宅利用も見られる路 線商業地域のため、住宅用地としての需要で下支えされているが、地価は当面弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、にかほ市及び隣接市町内の商業地域で、特に象潟地区との代替競争関係が強い。主たる需要者は、象潟 地区に地縁的選好性を有する中小企業や個人事業者等である。背後地域では過疎化が進行しており、国道沿いながら顧 客を誘因する施設を持たず、住宅が混在する既存路線地域の衰退傾向は著しい。新規出店目的の更地取引は皆無であり 、中古物件の土地・建物についても総額を抑えた物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗、銀行等が大半を占める旧象潟町内の路線地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試 算出来なかった。一方、比準価格は、少ないながらも実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場性を反 映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　にかほ 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各地区の既存商業地域は厳しい商況が続いて おり、回復する兆しも乏しい。 商圏人口の減少や郊外型商業施設との競合に よる顧客流出により衰退傾向が顕著である。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％