令和6年1月15日　提出 にかほ -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   にかほ -6 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 にかほ市象潟町字武道島１３０番５ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 象潟 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗、教育施設、市庁舎に近 い区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ象潟駅北東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因には格段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測される。令和５年４月には９０億円を投資し たＴＤＫ稲倉工場が完成し、雇用増の期待が高まっており、地価は堅調に推移すると見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はにかほ市全域の住宅地域のうち、象潟地区（旧象潟町）との代替競争関係が強い。需要者の中心は同一需 給圏内に地縁性を有する一次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。ＴＤＫ工場跡地に計画的に開発さ れた分譲住宅地域であり、良好な住環境が形成され利便性も良く住宅地域として優位性を有している。需要の中心価格 帯は、土地は２５０㎡程度で５００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、一般住宅、併用住宅が見られる地域で賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用出来 なかった。自用目的での取引が支配的であることから、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　にかほ -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [103.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＴＤＫの新工場建設に伴う雇用の拡大等の波 及効果に期待感はあるものの、立地条件の劣 る地域や外縁地域には過疎化が顕著な地域が 多い。 駅東の比較的、新しい住宅団地であり、学校 、スーパーマーケット、医療施設が徒歩圏内 にあり、若い世代を中心に需要は根強い。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％