別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大仙 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大仙 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀   TEL.
鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大仙市大曲福住町１２２番３
｢大曲福住町５－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 222  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中低層の店舗等が多
い県道沿いの商業地
域		 北東16m県道 水道、下水 大曲

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅に近く準幹線道路沿いの商
業地域		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ大曲駅西方

450m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 目立った空店舗もなく商業地域として熟成しており当面は現状維持と予測。事業用不動産への活発な投資はいま
だ見られないが、画地規模に限らず幅広い需要者が投資し易い価格水準であるため、需要は回復と予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧大曲市内の商業地域及び住商混在地域一円を中心に、隣接市の中心商業地域との比較も有効である。需
要者は中小規模の法人及び個人事業者が中心。隣接の駅前再開発事業完了から数年が経ち、活発な不動産投資も見られ
ないが、長年の下落により背後住宅地との価格差がなくなり、多用途的な事業展開が可能な価格水準に落ち着いてきて
いる。画地規模や業種によって取引価格も様々なことから、需要の中心となる価格帯を把握することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内の事業用賃貸市場は低迷している状況下、建築費の上昇や空室等が見られる供給過剰もあり、土地を取得してから
の事業用賃貸経営は投資採算性が厳しいことからも、収益価格は低位に試算されたと考える。一方、比準価格は代替競
争関係にある事例から求められた市場性を反映した実証的価格である。したがって、本件では、比準価格を重視し、収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大仙 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 [100.0]
100		 31,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大型店への客足の集中、商圏人口の減少、ネ
ット等の多様な販売方法も加わり、集客力の
弱い商業地域は衰退が続いている。


準幹線道路沿いで、多用途が見込まれる当地
域に対する需要が安定してきている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大仙 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公大
仙Ｓ
-10		 大仙市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西16m県道、
北東6m、
二方路
（都） 準工

(60,200)
b Ｒ０６公大
仙Ｓ
-1		 大仙市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西16m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c Ｒ０５公大
仙Ｓ
-5		 大仙市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
南11.5m、
角地
（都） 商業

(90,400)
d Ｒ０５調大
仙Ｓ
-14		 大仙市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西9.5m市道
、北西17m、
角地
（都） 近商

(100,200)
e Ｒ０６公大
仙Ｓ
-5		 大仙市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西16m市道、
北4m、南8m、
三方路
（都） １住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,130  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
29,266 		 100
[  92.2]
31,742 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,700 
b (　           ) 
29,013  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
28,726 		 100
[  92.0]
31,224 
31,200 
c (　           ) 
21,442  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.4]
29,213 		 100
[  92.0]
31,753 
31,800 
d (　           ) 
18,203  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
25,494 		 100
[  80.4]
31,709 
31,700 
e (　           ) 
28,766  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
28,795 		 100
[  89.4]
32,209 
32,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -26.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,700 円／㎡]  



大仙 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,467,881 
520,000 
1,947,881 
1,665,520 
282,361 		 （　0.9438）
266,492 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      4,935,037 円　　　　（　     22,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大仙 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 66.24 Ｓ2 132.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   222 ㎡      9.0 m x   24.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗・事務所（１階店舗、２階事務所）フロア貸を想定、敷地内には平面駐車場５台分を配置。 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 内階段・廊下等の共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
66.24 
89.7 
59.42 
1,905 
113,000 		 3.0  339,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
66.24 
89.7 
59.42 
1,515 
90,000 		 3.0  270,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
132.48 
89.7 
118.84 

203,000 		 609,000 
0 
⑨年額支払賃料        203,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,436,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     118.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,436,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       273,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,462,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           609,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,481 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,467,881 円　　　　（　        11,117 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
大仙Ｓ
　　　　-5		 1,546  
(   1,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,933 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,910 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,905 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
大仙Ｋ
　　　　-2		 1,321  
(   1,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,887 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大仙 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,000 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 136,800 円  　　　        2,736,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,500 円  　　　査定額による。
 建物　　　　　　　　　      183,100 円  　　　　     21,800,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         520,000 円　（　　　　　　         2,342 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     132.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0764     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 ×  35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,665,520 円  
（　　　　　         7,502 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,467,881 円      
②総費用 520,000 円      
③純収益　①－② 1,947,881 円      
④建物等に帰属する純収益 1,665,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 282,361 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 266,492 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,200 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,935,037 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大仙 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大仙市大曲福住町１２２番３
 4106000605834-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大仙 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大仙 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓   TEL.
鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大仙市大曲福住町１２２番３
｢大曲福住町５－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 222  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中低層の店舗等が多
い県道沿いの商業地
域		 北東16m県道 水道、下水 大曲

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中低層の店舗、事業所等が建
ち並ぶ駅や病院に近い既成商
業地域		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ大曲駅西方

450m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部の既成商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。また商圏人口が減少し郊外大型店
舗への顧客流出も続いているが、地価は背後の住宅地価格との均衡から横這い傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県南部の商業地域であるが、特に旧大曲市内の商業地域や混在住宅地域との代替競争関係が強い。主な需
要者は地元企業や全国に営業展開をしている県外企業等である。旧国道沿いの路線商業地域で交通利便性や用途の多様
性が高いためマンション需要も見込まれるが、業種による個別性が強いことや画地規模がまちまちであることから、需
要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し
て求めた理論的な価格であるが、建築費の高騰や投資額に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。した
がって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大仙 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 [100.0]
100		 31,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大型店舗が集積するロードサイド店舗等の需
要は堅調であるが、旧町部の既成商業地は小
売店舗の減少と共に住宅地域へと移行しつつ
ある。

中低層の店舗等が多い県道沿いの商業地域で
あり、地域要因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大仙 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調大
仙Ｓ
-5		 大仙市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.8m市道
、中間画地
（都） １住居

(60,160)
b Ｒ０５調大
仙Ｓ
-18		 大仙市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東20m市道、
北6.5m、
北西6m、
三方路
（都） １住居

(90,200)
c Ｒ０６公大
仙Ｓ
-10		 大仙市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西16m県道、
北東6m、
二方路
（都） 準工

(60,200)
d Ｒ０６公大
仙Ｓ
-24		 大仙市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,190  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.8]
24,989 		 100
[  80.6]
31,004 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,000 
b (　           ) 
21,965  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  74.9]
29,824 		 100
[  93.0]
32,069 
32,100 
c (　           ) 
27,130  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
29,266 		 100
[  93.1]
31,435 
31,400 
d (　           ) 
27,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
27,245 		 100
[  86.6]
31,461 
31,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -25.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,500 円／㎡]  



大仙 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,857,653 
609,300 
2,248,353 
2,001,680 
246,673 		 （　0.9438）
232,810 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      4,311,296 円　　　　（　     19,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大仙 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 79.49 Ｓ2 158.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   222 ㎡      9.0 m x   24.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 敷地内に５台分の平面駐車場を配置した、１階を店舗、２階を事務所とするフロア貸しの建物を想定した。 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
79.49 
90.6 
72.04 
1,845 
133,000 		 3.0  399,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
79.49 
90.6 
72.04 
1,476 
106,000 		 3.0  318,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.98 
90.6 
144.08 

239,000 		 717,000 
0 
⑨年額支払賃料        239,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,868,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,868,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       316,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,851,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           717,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,453 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,857,653 円　　　　（　        12,872 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
大仙Ｋ
　　　　-1		 1,135  
(   1,114) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,576 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,845 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
大仙Ｋ
　　　　-2		 1,321  
(   1,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,064 
c Ｒ０６公（賃）
大仙Ｓ
　　　　-5		 1,546  
(   1,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,909 
大仙 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 131,000 円  　　　　     26,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 158,400 円  　　　        3,168,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      220,000 円  　　　　     26,200,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        26,200 円  　　　　     26,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,200 円  　　　　     26,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         609,300 円　（　　　　　　         2,745 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     158.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0764     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 ×  35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,001,680 円  
（　　　　　         9,017 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,857,653 円      
②総費用 609,300 円      
③純収益　①－② 2,248,353 円      
④建物等に帰属する純収益 2,001,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 246,673 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 232,810 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,049 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,311,296 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大仙 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大仙市大曲福住町１２２番３
 4106000605834-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考