令和6年1月15日　提出 潟上 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潟上 -6 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　藤田　雅彦   TEL.

鑑定評価額 1,430,000 円  １㎡当たりの価格 7,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潟上市飯田川飯塚字深田４２番１５ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、下水 羽後飯塚 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 ショッピングモールに近い古 くに開発された住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ羽後飯塚駅東方 720m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、利用状況は当面現状維持で推移すると予測する。衰退傾向にある飯田川地域の 住宅需要は低調で、地価は当面下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、潟上市及び隣接町の住宅地域一円で、特に飯田川、昭和地域との代替性が強い。需要者の中心は、飯田 川地域に地縁的選好性を有する者である。平成初期に開発された住宅地域で、平成後期に近くでショッピングモールが 開業し地域の利便性が増したが、未だ空地が見られるなど当地域に対する需要は弱い。需要の中心価格帯は、取引自体 が少ない上、取引があっても個別的事情を含む事もあり、見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の居住用建物が中心の住宅地域で、アパート等の新規供給は見られず賃貸市場が成立していないため、収益価格は 試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不動産市況を 適切に反映した実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥当と判断し 、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　潟上 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [111.7] [100.0] 100 7,770  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復しているが、潟上市 の不動産市況は、秋田市に近い一部地域を除 き、過疎化等の影響から総じて低調である。 飯田川地域は人口減少、少子高齢化が進行し 衰退傾向にあり、住宅需要は依然弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％