令和6年1月15日　提出 潟上 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潟上 -4 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潟上市天王字長沼１３２番６２ ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南6m市道 水道、下水 追分 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋田市のベッドタウンとして の性格を有している住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ追分駅北西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的画地規模の大きい既成住宅地域で、利用状況は当面、現状維持と予測する。地域内の利便性が向上し、住 宅需要は堅調に推移しているため、今後、地価は上昇傾向を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は潟上市内及び秋田市北部の住宅地域で、特に追分駅徒歩圏の天王地区の住宅地域との代替性が高い。中心 需要者は市内または秋田市に通勤する一次取得者である。秋田市との行政境に接する追分地区は宅地開発が多く、新し い住宅団地が見られる。住宅の増加に伴い、ス－パ－、ドラッグストアなどが進出し利便性は向上している。需要の中 心価格帯は、土地５００～６００万円程度、新築戸建は２５００～３０００万円万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の取引事例をもとに試算した実証的な価格である。対象標準地の属する地域は、戸建住宅の取引が主 であり比準価格の信頼性は高い。よって、比準価格を以って、上記のとおり鑑定評価額を決定した。なお、当該地域は 自己使用の住宅が多い地域であることに加え、建築費等の高騰から賃貸経営を行うことは困難になりつつあり、投資採 算性から賃貸想定は実現性がないと判断し、収益価格は試算しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　潟上（県） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 潟上市天王地区は交通利便性から、秋田市に 隣接する追分地区は宅地開発が活発であるが 、他の地区は人口減少から宅地需要は少ない 。 相次ぐ宅地開発に伴い、各種生活利便施設が 進出する等、地域全体の利便性が向上してい ることから、住宅需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％ +1.2 ％