令和6年1月15日　提出 潟上 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潟上 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.

鑑定評価額 2,660,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潟上市天王字上江川４７番１６５０ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 二田 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲には空地もみられる二田 駅徒歩圏内の住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ二田駅東方 550m 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 利用状況は当面は現状維持と予測する。旧天王町の中心部であるが、旧天王庁舎の廃止、移転もあり、住宅地域 としての相対的な市場競争力は低下している。地価の下落は今後も続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、潟上市内の住宅地域で、特に代替性が高いのはＪＲ二田駅を中心とする天王地区の住宅地域である。需 要の中心は、市内または秋田市に通勤する一次取得者。小中学校、大型ス－パ－、ドラッグストア等が充実し住環境は 良好であるが、標準地は古い街並みの既成住宅地域のため市場競争力が弱く、住宅需要は低迷している。需要の中心と なる価格帯は、土地は３００万円程度、新築戸建住宅は総額２０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は賃貸経営を前提に収益性を反映した価格であ るが、建築資材の高騰から投資採算性に見合う収益性の確保が困難になりつつある。このため、収益価格を試算しなか った。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を以って、上記のとおり鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　潟上 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [103.0] 100 [153.5] [101.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 潟上市天王地区は交通利便性から、秋田市に 隣接する追分地区は宅地開発が活発であるが 、他の地区は人口減少から宅地需要は少ない 。 地区内人口の減少に歯止めがかからず、住宅 需要は低迷した状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％