令和6年1月15日　提出 潟上 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潟上 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　藤田　雅彦   TEL.

鑑定評価額 1,760,000 円  １㎡当たりの価格 8,850 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潟上市昭和大久保字山神２２番 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西5m市道 水道、下水 大久保 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 商店街背後の街区が雑然とた 既成住宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ大久保駅南西方 950m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として成熟しており、利用状況は当面現状維持で推移すると予測する。衰退傾向にある昭和地域の 住宅需要は低調で、地価は当面下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,850 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、潟上市の住宅地域一円で、特に昭和、飯田川地域の住宅地域との代替性が強い。需要者の中心は、昭和 地域に地縁的選好性を有する者で、他地域からの転入者は少ない。かつて八郎潟周辺の中心的地域として栄えたが、昭 和期以降人口は減少し、現在の住宅需要の中心は潟上市南部の追分駅周辺へと移行している。需要の中心価格帯は、取 引自体が少ない上、取引があっても個別的事情を含む事もあり、見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の居住用建物が中心の住宅地域で、アパート等の新規供給は見られず賃貸市場が成立していないため、収益価格は 試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不動産市況を 適切に反映した実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥当と判断し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復しているが、潟上市 の不動産市況は、秋田市に近い一部地域を除 き、過疎化等の影響から総じて低調である。 昭和地域は人口減少、少子高齢化が進行し衰 退傾向にあり、住宅需要は依然弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％