別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
由利本荘 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
由利本荘 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山陰　逸郎   TEL.
鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 由利本荘市岩渕下１３番１３
 ②地積
　(㎡)		 543  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
不整形
1:2.5		 事務所

ＲＣ6		 店舗、事務所が混在
する商業地域
 西19.5m市道 水道、ガス、下水 羽後本荘

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地中心部に所在する商業
地域		 街

路		 １９．５ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ羽後本荘駅北西方

900m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格別の変動要因はなく当面現状維持で推移すると予測。住宅需要が回復するなか長期間続いた地価下落
により割安感がみられ、地価は横ばいからやや上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、本荘地域の商業地域及び住商混在地域で、幹線道路沿いであることから路線商業地域との代替競争関係
も認められる。需要者の中心は、地元中小企業及び地縁性を有する個人事業主である。市街地中心部の熟成した商業地
域で、賃貸需要も概ね安定的である。需要の中心価格帯は、商業地の取引は画地規模が一様でなく業種も様々で個別性
が強いため、見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事務所又は小売店舗として需要は見られるも、駐車場確保の必要性から十分な収益性を得られる建物配置等が困難なた
め収益価格は低位に試算された。比準価格は、対象標準地と代替競争関係にある地域を中心とした取引事例をもとに試
算されており、各要因比較も適切である。本件においては、一般市場性を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格
を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　由利本荘 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,600 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[100.6]		 [ 99.0]
100		 30,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかな回復基調にあるも、急激
な物価上昇による実質賃金の低下や不安定な
国際情勢等、個人・企業ともに予断を許さな
い状況にある。

商況の中心は大型店舗の連たんする中心市街
地外縁の路線商業地域に移りつつあるが、地
域内に集客性を有すスーパーもあり客足は安
定している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 由利本荘 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公由
利本荘Ｌ
-16		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m国道、
北8m、角地
（都） ２住居

(70,200)
b Ｒ０６公由
利本荘Ｌ
-13		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西14m国道、
南西4.5m、
角地
（都） 準工

(60,200)
c Ｒ０５調由
利本荘Ｏ
-3		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m市道、
北10m、角地
（都） 近商

(100,200)
d Ｒ０４調由
利本荘Ｏ
-8		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西22m市道、
北5m、二方路
（都） 商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[  92.7]
33,548 		 100
[ 107.0]
31,353 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
31,000 
b (　           ) 
28,256  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
27,652 		 100
[  85.9]
32,191 
31,900 
c (　           ) 
21,257  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
27,847 		 100
[  84.8]
32,838 
32,500 
d (　           ) 
29,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
30,317 		 100
[  94.7]
32,014 
31,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,700 円／㎡]  



由利本荘 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,165,516 
2,219,090 
7,946,426 
7,252,060 
694,366 		 （　0.9438）
655,343 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     12,135,981 円　　　　（　     22,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
由利本荘 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 200.00 Ｓ3 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   543 ㎡     15.5 m x   37.3 m  前面道路：市道     　  19.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～３階はフロア貸し事務所の貸しビルを想定。敷地内に平面駐車場８台を配置。 ⑦有効率　  76.0 ％
の理由		 内階段、内廊下等共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
76.0 
152.00 
2,357 
358,264 		 3.0  1,074,792 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
200.00 
76.0 
152.00 
1,805 
274,360 		 3.0  823,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
76.0 
456.00 

906,984 		 2,720,952 
0 
⑨年額支払賃料        906,984 円　×　12ヶ月　＝　      10,883,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,883,808 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,126,781 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,141,027 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,720,952 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,489 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,165,516 円　　　　（　        18,721 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０４公（賃）
由利Ｔ
　　　　-14		 2,157  
(   2,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,064 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,805 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０４公（賃）
由利Ｔ
　　　　-15		 2,125  
(   2,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]
1,756 
c Ｒ０４公（賃）
由利Ｔ
　　　　-13		 1,888  
(   1,887) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]
1,642 
由利本荘 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 479,000 円  　　　　     95,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 563,390 円  　　　       11,267,808　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      122,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      862,200 円  　　　　     95,800,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        95,800 円  　　　　     95,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,800 円  　　　　     95,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,219,090 円　（　　　　　　         4,087 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,252,060 円  
（　　　　　        13,356 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,165,516 円      
②総費用 2,219,090 円      
③純収益　①－② 7,946,426 円      
④建物等に帰属する純収益 7,252,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 694,366 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 655,343 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,207 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,135,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 由利本荘 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　由利本荘市岩渕下１３番１３
 4102000372055-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
由利本荘 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
由利本荘 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.
鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 由利本荘市岩渕下１３番１３
 ②地積
　(㎡)		 543  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
不整形
1:2.5		 事務所

ＲＣ6		 店舗、事務所が混在
する商業地域
 西19.5m市道 水道、ガス、下水 羽後本荘

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧本荘市街地中心部に位置す
る幹線道路沿いの商業地域		 街

路		 １９．５ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ羽後本荘駅北西方

900m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の利用状況は中低層店舗事務所地であり、当分の間は現状維持と予測する。中心部の地価は回復基調にある
ため、地価は今後、横ばいからやや上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は由利本荘市の中心商業地域である羽後本荘駅周辺である。主たる需要者は県内の法人であるが個人事業者
の参入も見られる。全国最高のペースで進む人口減少は商圏・商況にもマイナスの影響を及ぼしている。新規出店目的
の更地取引は少なく、老朽化した賃貸用ビルへの需要も低迷しており、市場は買い手（借り手）優位の状況にある。需
要の中心となる価格帯については取引が少なく、また、画地規模も様々であることから、把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は貸店舗、貸事務所等も見られるが、テナント需要は弱く、新規の店舗等の賃貸借は少ない。また、収益価格
の査定において、想定的要素を多く含み、規範性がやや劣る。一方、比準価格は不動産取引市場における売買を行った
事例を基に試算しており、説得力を有する。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代
表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　由利本荘 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,600 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.5]		 [ 99.0]
100		 30,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 由利本荘市とＴＤＫが連携し、薬師堂の農地
約９ｈａに社員寮や病院、商業施設等が一体
となった新しいまちづくりを進める計画が進
行中である。

国道沿いの店舗への顧客流出等は認められる
ものの、大規模商業施設に近接する優位性か
ら潜在的需要があり、地価は下落傾向から上
昇に転じた。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 由利本荘 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４調由
利本荘Ｏ
-20		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西22m市道、
北東6m、角地
（都） 近商

(90,200)
b Ｒ０５調由
利本荘Ｏ
-3		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m市道、
北10m、角地
（都） 近商

(100,200)
c Ｒ０４調由
利本荘Ｏ
-7		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南11m市道、
東3m、北2.6m、
三方路
（都） 近商

(90,200)
d Ｒ０４公由
利本荘Ｏ
-17		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
e Ｒ０６公由
利本荘Ｒ
-6		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東20m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,541  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.1]
28,985 		 100
[  91.5]
31,678 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
31,400 
b (　           ) 
21,257  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
27,847 		 100
[  85.7]
32,494 
32,200 
c (　           ) 
28,160  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
28,160 		 100
[  86.6]
32,517 
32,200 
d (　           ) 
29,010  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,010 		 100
[  82.1]
35,335 
35,000 
e (　           ) 
20,920  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,004 		 100
[  70.2]
29,920 
29,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,600 円／㎡]  



由利本荘 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,299,069 
2,063,094 
7,235,975 
6,737,300 
498,675 		 （　0.9438）
470,649 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      8,715,722 円　　　　（　     16,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
由利本荘 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 180.00 Ｓ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   543 ㎡     15.5 m x   37.3 m  前面道路：市道     　  19.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２、３階を事務所とするフロア貸しを想定。平面式駐車場８台を設置。 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由		 階段・廊下等の共用部分を有効面積から除外
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
72.1 
129.75 
2,570 
333,458 		 3.0  1,000,374 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
180.00 
72.1 
129.75 
1,955 
253,661 		 3.0  760,983 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
180.00 
72.1 
129.75 
1,850 
240,038 		 2.0  480,076 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
72.1 
389.25 

827,157 		 2,241,433 
0 
⑨年額支払賃料        827,157 円　×　12ヶ月　＝　       9,925,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     389.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,925,884 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,030,988 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,278,896 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,241,433 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,173 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,299,069 円　　　　（　        17,125 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
由利Ｒ
　　　　-2		 2,157  
(   2,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,961 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,955 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６公（賃）
由利Ｒ
　　　　-3		 1,939  
(   1,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,939 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
由利本荘 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 445,000 円  　　　　     89,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 515,494 円  　　　       10,309,884　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      801,000 円  　　　　     89,000,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        89,000 円  　　　　     89,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,000 円  　　　　     89,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,063,094 円　（　　　　　　         3,799 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,737,300 円  
（　　　　　        12,408 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,299,069 円      
②総費用 2,063,094 円      
③純収益　①－② 7,235,975 円      
④建物等に帰属する純収益 6,737,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 498,675 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 470,649 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          867 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,715,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 由利本荘 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　由利本荘市岩渕下１３番１３
 4102000372055-0000
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備考