別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
由利本荘 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
由利本荘 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　大河　康隆   TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 由利本荘市花畑町４丁目４６番
 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ3		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北27m県道 水道、ガス、下水 羽後本荘

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 羽後本荘駅前の商業地域 街

路		 ２７ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ羽後本荘駅西方

200m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域として熟成しており、土地の標準的使用は当面現状のまま推移すると予測。当該地域における商業地需
要は底堅く、地価は中期的に上昇傾向を継続する可能性が高い。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、由利本荘市の商業地域で、本荘市街地の商業地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は、地元
事業主である。郊外路線商業地域への顧客流出による影響はあるものの、羽後本荘駅舎改築及び東西自由通路開設、並
びに駅前整備事業による効果が期待できる。業種業態により取引規模等も多様であることから、需要の中心価格帯は把
握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用の商業施設が多い既存商業地域で、民間商業施設の賃貸事例が少なく、収集可能な賃貸事例にも限界があるた
め、収益価格の相対的信頼性は、比準価格より低い。比準価格は、実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市
場価値を適切に反映しており、信頼性に問題はない。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、上記
のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 由利本荘市の人口及び世帯数は減少傾向。路
線商業地域及び中心商業地域に対する需要は
回復傾向。大半の既存商業地域は衰退中。


羽後本荘駅に近い幹線街路沿線の商業地域で
、駅舎改築等の駅前整備事業の進展により、
地価は緩やかな上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動要因は認められない
。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 由利本荘 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公由
利本荘Ｌ
-16		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m国道、
北8m、角地
（都） ２住居

(70,200)
b Ｒ０６公由
利本荘Ｌ
-11		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m国道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
c Ｒ０６公由
利本荘Ｊ
-6		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東25m国道、
西2.3m、
二方路
（都） 

(70,200)
d Ｒ０６公由
利本荘Ｌ
-13		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西14m国道、
南西4.5m、
角地
（都） 準工

(60,200)
e Ｒ０５調由
利本荘Ｏ
-3		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m市道、
北10m、角地
（都） 近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[  92.7]
33,548 		 100
[ 106.9]
31,383 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,400 
b (　           ) 
10,601  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  50.9]
20,827 		 100
[  66.8]
31,178 
31,200 
c (　           ) 
30,248  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
30,584 		 100
[  97.7]
31,304 
31,300 
d (　           ) 
28,256  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
27,433 		 100
[  88.0]
31,174 
31,200 
e (　           ) 
21,257  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
27,847 		 100
[  89.3]
31,184 
31,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -47.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,300 円／㎡]  



由利本荘 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,683,114 
1,676,704 
6,006,410 
5,548,810 
457,600 		 （　0.9438）
431,883 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      7,997,833 円　　　　（　     23,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
由利本荘 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 156.00 Ｓ3 468.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   347 ㎡     16.2 m x   21.5 m  前面道路：県道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～３階を事務所とするフロア貸しを想定。駐車場４台。 ⑦有効率　  76.9 ％
の理由		 階段・廊下等の共用部分を有効面積から除外
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
156.00 
76.9 
120.00 
2,278 
273,360 		 3.0  820,080 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
156.00 
76.9 
120.00 
1,752 
210,240 		 3.0  630,720 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
156.00 
76.9 
120.00 
1,752 
210,240 		 2.0  420,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
468.00 
76.9 
360.00 

693,840 		 1,871,280 
0 
⑨年額支払賃料        693,840 円　×　12ヶ月　＝　       8,326,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,326,080 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       851,808 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,666,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,871,280 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,842 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,683,114 円　　　　（　        22,142 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
由利Ｔ
　　　　-14		 1,737  
(   1,737) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,755 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,756 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,752 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０５調（賃）
由利Ｔ
　　　　-15		 984  
(     951) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
1,757 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
由利本荘 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 366,500 円  　　　　     73,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 425,904 円  　　　        8,518,080　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      659,700 円  　　　　     73,300,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        73,300 円  　　　　     73,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,300 円  　　　　     73,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,676,704 円　（　　　　　　         4,832 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     468.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,548,810 円  
（　　　　　        15,991 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,683,114 円      
②総費用 1,676,704 円      
③純収益　①－② 6,006,410 円      
④建物等に帰属する純収益 5,548,810 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 457,600 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 431,883 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,245 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,997,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 由利本荘 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　由利本荘市花畑町四丁目４６番
 4102000356906-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
由利本荘 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
由利本荘 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.
鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 由利本荘市花畑町４丁目４６番
 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ3		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北27m県道 水道、ガス、下水 羽後本荘

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前広場から続く大通り沿い
の商業地域		 街

路		 ２７ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ羽後本荘駅西方

200m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 東口広場の完成で、平成３０年度に始まった一連の羽後本荘駅周辺の整備事業が完了した。人流に加え、市域中
心部の大門、本町方面への移動も容易になったことから、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は由利本荘市の中心商業地域である羽後本荘駅周辺である。主たる需要者は県内の法人であるが個人事業者
の参入も見られる。全国最高のペースで進む人口減少は商圏・商況にもマイナスの影響を及ぼしている。新規出店目的
の更地取引は少なく、老朽化した賃貸用ビルへの需要も低迷しており、市場は買い手（借り手）優位の状況にある。需
要の中心となる価格帯については取引が少なく、また、画地規模も様々であることから、把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は貸店舗、貸事務所等も見られるが、テナント需要は弱く、新規の店舗等の賃貸借は少ない。また、収益価格
の査定においては想定的要素を多く含み、規範性がやや劣る。一方、比準価格は不動産取引市場における売買を行った
事例を基に試算しており、説得力を有する。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 由利本荘市とＴＤＫが連携し、薬師堂の農地
約９ｈａに社員寮や病院、商業施設等が一体
となった新しいまちづくりを進める計画が進
行中である。

駅周辺の整備に加え西方へ続く道路の拡幅工
事も進行中で、街並みが整いつつあり、地域
の利便性も向上しつつある。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 由利本荘 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４調由
利本荘Ｏ
-3		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北15m国道、
南6m、二方路
（都） 近商

(90,200)
b Ｒ０４調由
利本荘Ｏ
-7		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南11m市道、
東3m、北2.6m、
三方路
（都） 近商

(90,200)
c Ｒ０４調由
利本荘Ｏ
-8		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西22m市道、
北5m、二方路
（都） 商業

(90,400)
d Ｒ０４公由
利本荘Ｏ
-15		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,654  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  75.0]
27,636 		 100
[  86.6]
31,912 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,900 
b (　           ) 
28,160  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
28,160 		 100
[  77.9]
36,149 
36,100 
c (　           ) 
29,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
30,226 		 100
[  94.1]
32,121 
32,100 
d (　           ) 
17,760  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
18,311 		 100
[  59.7]
30,672 
30,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,600 円／㎡]  



由利本荘 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,523,878 
1,646,981 
5,876,897 
5,450,400 
426,497 		 （　0.9438）
402,528 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      7,454,222 円　　　　（　     21,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
由利本荘 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 143.00 Ｓ3 429.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   347 ㎡     16.2 m x   21.5 m  前面道路：県道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は事務所の賃貸ビルを想定。駐車場は５台。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 階段等共用部分を有効面積から除外。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
143.00 
83.2 
119.00 
2,240 
266,560 		 3.0  799,680 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
143.00 
83.2 
119.00 
1,716 
204,204 		 3.0  612,612 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
429.00 
83.2 
357.00 

674,968 		 2,024,904 
0 
⑨年額支払賃料        674,968 円　×　12ヶ月　＝　       8,099,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,099,616 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       833,962 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,505,654 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,024,904 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,224 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,523,878 円　　　　（　        21,683 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
由利Ｒ
　　　　-3		 1,939  
(   1,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,763 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,716 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６公（賃）
由利Ｒ
　　　　-2		 2,157  
(   2,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,798 
c Ｒ０５調（賃）
由利Ｔ
　　　　-15		 984  
(     951) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
1,230 
由利本荘 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 360,000 円  　　　　     72,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 416,981 円  　　　        8,339,616　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      648,000 円  　　　　     72,000,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        72,000 円  　　　　     72,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,000 円  　　　　     72,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,646,981 円　（　　　　　　         4,746 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     429.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,450,400 円  
（　　　　　        15,707 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,523,878 円      
②総費用 1,646,981 円      
③純収益　①－② 5,876,897 円      
④建物等に帰属する純収益 5,450,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 426,497 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 402,528 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,160 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,454,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 由利本荘 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　由利本荘市花畑町四丁目４６番
 4102000356906-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考