令和6年1月15日　提出 由利本荘 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   由利本荘 -5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.

鑑定評価額 3,240,000 円  １㎡当たりの価格 6,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 由利本荘市矢島町七日町字熊之堂３１番６ ②地積 　(㎡) 491   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか、市 営住宅等が見られる 住宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 矢島 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後に位置する、矢 島地区の中心部に比較的近い 住宅地域 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 矢島駅東方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化は進行しているものの、地域内に格別の変動要因はなく、当面、利用状況は現状維持と予測する。かつて は城下町として栄えたが、地域の衰退に歯止めがかからず、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は由利本荘市のうち由利高原鉄道沿線の地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する一次取得者層 であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。過疎化が進行する矢島地区では、県内初の小中高一体型校舎が令和６年 に開校し、現校舎を地域活性化に向けた拠点施設として利活用することが検討されている。新築戸建住宅の取引はほと んどなく、散見される取引は何らかの事情を含むものが多く、中心となる価格帯を把握することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市営住宅以外にはアパート等の収益物件が存在しない古くからの既成住宅地域である。賃貸市場が形成されておらず、 収益価格は試算出来なかった。採用した取引事例は矢島地区を中心としており、市場性を反映した比準価格は信頼性が 高いと思料する。よって、本件評価においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　由利本荘 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [ 73.7] [101.0] 100 6,580  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧本荘市の住宅地需要は、開発による分譲住 宅地域を中心に回復傾向にあるが、旧郡部は 人口減少が進行しており、住宅地需要は少な い。 矢島地区の過疎化が進むなか、同地区の中心 部に比較的近い住宅地域に位置するが、住宅 需要は低迷している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％