別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
由利本荘 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
由利本荘 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山陰　逸郎   TEL.
鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 17,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 由利本荘市石脇字今町１５６番１２０
 ②地積
　(㎡)		 253  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南8m市道 水道、ガス 羽後本荘

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   500 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 子吉川以北の丘陵地上部に所
在する区画整然とした住宅地
域		 街

路		 基準方位　北８ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ羽後本荘駅北西方

2.4km		 法令

規制		 （都） １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 現状維持で推移すると予測する。電子部品産業やインフラ関連による中心部における旺盛な宅地需要の影響によ
り、中心部に程近い当該地域においても需要は伸びており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、本荘地域の住宅地域一円で、特に石脇地区の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、本荘地
域に就労する一次取得者層が中心で圏域外からの需要も見込める。子吉川以北の丘陵地に開発された住宅地域で、平野
部に比し割安感はあるが、昨今の中心部での需要増から当該地域においても回復傾向が伺える。需要の中心価格帯は、
土地は２５０㎡程度で５００万円台程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の賃貸物件も混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位と
なった。戸建住宅を目的とした取引が多く、居住の快適性を重視しかつ先例価格の支配的な住宅地域であることから、
市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかな回復基調にあるも、急激
な物価上昇による実質賃金の低下や不安定な
国際情勢等、個人・企業ともに予断を許さな
い状況にある。

電子部品産業に関連した宅地開発の影響から
、中心部に程近い石脇地区の住宅地域に対す
る需要も改善傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 由利本荘 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公由
利本荘Ｌ
-18		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
b Ｒ０６公由
利本荘Ｌ
-4		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
（都） ２中専

(60,160)
c Ｒ０５調由
利本荘Ｔ
-13		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d Ｒ０５調由
利本荘Ｔ
-24		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
南5m、北西5m、
三方路
（都） １住居

(60,200)
e Ｒ０６公由
利本荘Ｊ
-5		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
南東6m、
二方路
（都） １低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
22,340 		 100
[ 106.9]
20,898 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
21,500 
b (　           ) 
9,616  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.0]
17,274 		 100
[  81.6]
21,169 
21,800 
c (　           ) 
23,527  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,715 		 100
[ 100.0]
23,715 
24,400 
d (　           ) 
23,281  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.8]
27,063 		 100
[ 127.5]
21,226 
21,900 
e (　           ) 
23,872  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  83.0]		 100
[ 105.1]
27,557 		 100
[ 131.3]
20,988 
21,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -13.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,600 円／㎡]  



由利本荘 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,964,524 
563,778 
2,400,746 
2,206,400 
194,346 		 （　0.9692）
188,360 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,844,082 円　　　　（　     15,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
由利本荘 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 99.37 Ｗ2 198.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １低専

 50 ％   80 ％   80 ％   253 ㎡     13.7 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階約４６㎡、２階約５３㎡（１階専有階段含む）、平置駐車場４台の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層長屋のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
99.37 
100.0 
99.37 
1,203 
119,542 		 1.0  119,542 
1.0  119,542 

 2～ 2		 住宅
99.37 
100.0 
99.37 
1,239 
123,119 		 1.0  123,119 
1.0  123,119 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.74 
100.0 
198.74 

242,661 		 242,661 
242,661 
⑨年額支払賃料        242,661 円　×　12ヶ月　＝　       2,911,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     198.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,911,932 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       152,797 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,903,135 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           242,661 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,305 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          242,661 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          59,084 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,964,524 円　　　　（　        11,717 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
由利Ｔ
　　　　-10		 1,264  
(   1,236) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,227 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,203 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
由利Ｔ
　　　　-5		 1,243  
(   1,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,130 
c Ｒ０６公（賃）
由利Ｔ
　　　　-4		 1,321  
(   1,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]
1,235 
由利本荘 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 140,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,678 円  　　　        3,055,932　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      210,000 円  　　　　     28,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        84,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         563,778 円　（　　　　　　         2,228 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     198.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,206,400 円  
（　　　　　         8,721 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,964,524 円      
②総費用 563,778 円      
③純収益　①－② 2,400,746 円      
④建物等に帰属する純収益 2,206,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 194,346 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 188,360 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          745 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,844,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 由利本荘 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　由利本荘市石脇字今町１５６番１２０
 4102000358643-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
由利本荘 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
由利本荘 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.
鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 17,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 由利本荘市石脇字今町１５６番１２０
 ②地積
　(㎡)		 253  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南8m市道 水道、ガス 羽後本荘

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   500 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧本荘市街地北部の高台に位
置する区画整然とした住宅地
域		 街

路		 基準方位　北８ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ羽後本荘駅北西方

2.4km		 法令

規制		 （都） １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの住宅団地であり、利用状況は当面現状を維持すると予測する。羽後本荘駅周辺に比較して地価水準が
低位にあり、一次取得者の需要は見込まれることから、地価は横ばいまたはわずかな上昇傾向を示している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は旧本荘市内の住宅地域のうち、子吉川以北の石脇・川口地区等との代替競争関係が強い。需要者は
、由利本荘市内に通勤圏を有する個人等の一次取得者が中心である。当地域は石脇地区の中では市中心部への接近性に
優り、残された空地への需要は一定数認められる。土地は２５０㎡前後では５００～７００万円程度、新築の戸建住宅
は２，３００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は、一般住宅のほかアパート等も混在する既成住宅地域である。しかし、賃貸事業による収益性と地価との
関連は少なく、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は代替競争関係にある取引事例を選択して試算した実証
的な価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旧本荘市の住宅地需要は、開発による分譲住
宅地域を中心に回復傾向にあるが、旧郡部は
人口減少が進行しており、住宅地需要は少な
い。

石脇地区のナイスアリーナ周辺では新築住宅
が多く見られるものの、既成住宅地域に対す
る需要は弱い。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 由利本荘 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５調由
利本荘Ｔ
-22		 由利本荘市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地
（都） ２中専

(70,200)
b Ｒ０６公由
利本荘Ｌ
-18		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
c Ｒ０５調由
利本荘Ｔ
-23		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
d Ｒ０５調由
利本荘Ｔ
-16		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e Ｒ０５調由
利本荘Ｔ
-14		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,505  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
20,678 		 100
[ 106.7]
19,380 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
20,000 
b (　           ) 
22,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
22,340 		 100
[ 105.6]
21,155 
21,800 
c (　           ) 
26,675  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,675 		 100
[ 106.7]
25,000 
25,800 
d (　           ) 
21,212  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,212 		 100
[ 103.4]
20,515 
21,100 
e (　           ) 
27,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,500 		 100
[  99.0]
27,778 
28,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,600 円／㎡]  



由利本荘 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,782,271 
535,016 
2,247,255 
2,096,080 
151,175 		 （　0.9692）
146,519 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,990,184 円　　　　（　     11,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
由利本荘 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 99.37 Ｗ2 198.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １低専

 50 ％   80 ％   80 ％   253 ㎡     13.7 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（約４５㎡）４戸、駐車場４台の共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 内階段・廊下等のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
99.37 
90.0 
89.44 
1,262 
112,873 		 1.0  112,873 
1.0  112,873 

 2～ 2		 住宅
99.37 
90.0 
89.44 
1,320 
118,061 		 1.0  118,061 
1.0  118,061 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.74 
90.0 
178.88 

230,934 		 230,934 
230,934 
⑨年額支払賃料        230,934 円　×　12ヶ月　＝　       2,771,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,771,208 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       143,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,723,848 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           230,934 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,194 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          230,934 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          56,229 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,782,271 円　　　　（　        10,997 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
由利Ｔ
　　　　-6		 1,320  
(   1,291) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,320 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,262 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
由利Ｔ
　　　　-7		 1,321  
(   1,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,258 
c Ｒ０５調（賃）
由利Ｔ
　　　　-8		 1,321  
(   1,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,391 
由利本荘 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 133,000 円  　　　　     26,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 86,016 円  　　　        2,867,208　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      199,500 円  　　　　     26,600,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        79,800 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         535,016 円　（　　　　　　         2,115 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     198.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,096,080 円  
（　　　　　         8,285 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,782,271 円      
②総費用 535,016 円      
③純収益　①－② 2,247,255 円      
④建物等に帰属する純収益 2,096,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 151,175 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 146,519 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          579 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,990,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 由利本荘 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　由利本荘市石脇字今町１５６番１２０
 4102000358643-0000
2 　
3 　
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備考