別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
由利本荘 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
由利本荘 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山陰　逸郎   TEL.
鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 20,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 由利本荘市後町４２番１
 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に小売
店舗が混在する既成
住宅地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 羽後本荘

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 奥行長大の敷地が多く見られ
る既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北８ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ羽後本荘駅北西方

1.8km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 現状維持で推移すると予測する。画地形状の劣る既成住宅地域であり需要回復には至らないものの、分割可能な
宅地は高値が期待され、地価は横這いで推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、本荘地域の住宅地域一円で、特に本荘地域中心部の既成住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の中心
は、本荘地域に就労する一次取得者層または個人事業者が中心である。商業地背後として、併用住宅としての利用が多
かったが、形状から分割困難な画地が多く需要は伸びないが、分割可能ならば高値取引も見られる。需要の中心価格帯
は、土地は２００㎡程度で５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅接近性からアパート等の賃貸物件も存するが、駐車場等確保の必要性から土地価格に見合う賃料水準が形成されてお
らず収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、代替競争関係の見られる事例より試算されたもので、利便性等居
住の快適性を重視した価格形成が強い当該地域においては、重視すべき価格である。本件では、市場性を反映した比準
価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　由利本荘 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     21,400 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[103.0]		 100
[ 84.4]		 [100.0]
100		 24,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかな回復基調にあるも、急激
な物価上昇による実質賃金の低下や不安定な
国際情勢等、個人・企業ともに予断を許さな
い状況にある。

電子部品産業に関連した宅地開発の影響から
新興分譲地の需要は堅調で、分割可能な画地
取引は十分な需要が見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 由利本荘 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公由
利本荘Ｌ
-17		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,300)
b Ｒ０５調由
利本荘Ｏ
-3		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m市道、
北10m、角地
（都） 近商

(100,200)
c Ｒ０５調由
利本荘Ｏ
-13		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,160)
d Ｒ０６公由
利本荘Ｌ
-3		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e Ｒ０６公由
利本荘Ｊ
-4		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北3.8m市道、
中間画地
（都） 近商
土砂災警特別区域
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,349  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  50.0]		 100
[  82.4]
25,482 		 100
[ 100.9]
25,255 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
25,300 
b (　           ) 
21,257  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
27,847 		 100
[ 109.2]
25,501 
25,500 
c (　           ) 
29,375  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.1]
26,863 		 100
[ 105.8]
25,390 
25,400 
d (　           ) 
33,724  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
34,095 		 100
[ 135.6]
25,144 
25,100 
e (　           ) 
15,886  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
22,694 		 100
[  90.1]
25,188 
25,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,400 円／㎡]  



由利本荘 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,538,833 
484,380 
2,054,453 
1,899,080 
155,373 		 （　0.9692）
150,588 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,073,224 円　　　　（　     17,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
由利本荘 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.81 Ｗ2 165.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   176 ㎡      6.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ｋ・１ＤＫ（平均専有面積約４１㎡×４室）、平置駐車場２台の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段外廊下のため面積不算入
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
82.81 
100.0 
82.81 
1,282 
106,000 		 1.0  106,000 
1.0  106,000 

 2～ 2		 住宅
82.81 
100.0 
82.81 
1,282 
106,000 		 1.0  106,000 
1.0  106,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.62 
100.0 
165.62 

212,000 		 212,000 
212,000 
⑨年額支払賃料        212,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,544,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     165.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,544,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       130,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,485,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           212,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,014 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          212,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          51,619 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,538,833 円　　　　（　        14,425 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５調（賃）
由利Ｔ
　　　　-12		 1,294  
(   1,294) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,256 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,282 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
由利Ｔ
　　　　-4		 1,321  
(   1,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]
1,311 
c Ｒ０６公（賃）
由利Ｔ
　　　　-7		 1,264  
(   1,236) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,317 
由利本荘 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,500 円  　　　　     24,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 78,480 円  　　　        2,616,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      180,700 円  　　　　     24,100,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        72,300 円  　　　　     24,100,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,100 円  　　　　     24,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         484,380 円　（　　　　　　         2,752 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     165.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,899,080 円  
（　　　　　        10,790 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,538,833 円      
②総費用 484,380 円      
③純収益　①－② 2,054,453 円      
④建物等に帰属する純収益 1,899,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 155,373 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 150,588 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          856 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,073,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 由利本荘 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　由利本荘市後町４２番１
 4102000352755-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
由利本荘 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
由利本荘 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　大河　康隆   TEL.
鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 20,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 由利本荘市後町４２番１
 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に小売
店舗が混在する既成
住宅地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 羽後本荘

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 本荘市街地に所在する旧来か
らの住宅地域		 街

路		 基準方位　北８ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ羽後本荘駅北西方

1.8km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として熟成しており、土地の標準的使用は当面現状のまま推移すると予測。当該地域における住宅地需
要は少なく、地価は中期的に横這い傾向を継続する可能性が高い。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、本荘市街地の住宅地域で、特に旧来からの住宅地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は、本
荘市街地の賃貸住宅等に居住する第一次取得者である。本荘市街地においては、人口世帯数の減少は緩やかで、一定の
住宅地需要がある。土地は２００㎡前後で５００万円程度、新築の戸建住宅は２５００万円程度が需要の中心となって
いる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の居住用施設が多い住宅地域で、収集可能な民間の賃貸事例には限界がある。また、住宅地域では、収益
性よりも居住の快適性が重視されるため、収益価格の有用性は比準価格よりも低くなる。比準価格は、実際の取引事例
から求めた実証的な試算価格で、市場価値を適切に反映しており、信頼性に問題はない。よって、比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量のうえ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　由利本荘 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     21,400 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[103.0]		 100
[ 83.3]		 [100.0]
100		 25,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 由利本荘市の人口及び世帯数は減少傾向。本
荘市街地の住宅地需要は回復傾向にあるが、
それ以外の地域では高齢化過疎化が進行中。


本荘市街地に所在する旧来からの住宅地域で
あるが、間口狭小奥行長大の画地形状から需
要が少なく、地価は横這い状態にある。


個別的要因に特段の変動要因は認められない
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 由利本荘 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公由
利本荘Ｊ
-5		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
南東6m、
二方路
（都） １低専

(50,80)
b Ｒ０６公由
利本荘Ｊ
-4		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北3.8m市道、
中間画地
（都） 近商
土砂災警特別区域
(90,200)
c Ｒ０６公由
利本荘Ｊ
-8		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6.5m市道、
中間画地
（都） 工業

(60,200)
d Ｒ０６公由
利本荘Ｊ
-1		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
中間画地
（都） １低専
風致地区
(40,60)
e Ｒ０６公由
利本荘Ｌ
-18		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,872  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  83.0]		 100
[ 105.1]
27,557 		 100
[ 108.8]
25,328 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
25,300 
b (　           ) 
15,886  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
22,694 		 100
[  89.2]
25,442 
25,400 
c (　           ) 
16,623  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.0]
21,312 		 100
[  83.1]
25,646 
25,600 
d (　           ) 
14,545  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  84.0]		 100
[ 100.0]
17,558 		 100
[  69.4]
25,300 
25,300 
e (　           ) 
22,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
22,340 		 100
[  87.2]
25,619 
25,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,400 円／㎡]  



由利本荘 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地地域にあるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,432,441 
467,893 
1,964,548 
1,836,040 
128,508 		 （　0.9692）
124,550 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,541,837 円　　　　（　     14,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
由利本荘 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 91.09 Ｗ2 182.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   176 ㎡      6.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ（約３７㎡）４戸、駐車場２台の共同住宅を想定 ⑦有効率　  80.2 ％
の理由		 共用部分を有効面積から除外
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
91.09 
80.2 
73.08 
1,388 
101,435 		 1.0  101,435 
1.0  101,435 

 2～ 2		 住宅
91.09 
80.2 
73.08 
1,388 
101,435 		 1.0  101,435 
1.0  101,435 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
182.18 
80.2 
146.16 

202,870 		 202,870 
202,870 
⑨年額支払賃料        202,870 円　×　12ヶ月　＝　       2,434,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     146.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,434,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       125,322 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,381,118 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           202,870 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,927 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          202,870 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          49,396 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,432,441 円　　　　（　        13,821 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
由利Ｔ
　　　　-1		 1,321  
(   1,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,413 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,419 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,388 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公（賃）
由利Ｔ
　　　　-2		 1,520  
(   1,520) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,455 
c Ｒ０６公（賃）
由利Ｔ
　　　　-6		 1,320  
(   1,291) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,389 
由利本荘 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 116,500 円  　　　　     23,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 75,193 円  　　　        2,506,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      174,700 円  　　　　     23,300,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        69,900 円  　　　　     23,300,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,300 円  　　　　     23,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         467,893 円　（　　　　　　         2,658 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 124,000 円／㎡　×　     182.18 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,836,040 円  
（　　　　　        10,432 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,432,441 円      
②総費用 467,893 円      
③純収益　①－② 1,964,548 円      
④建物等に帰属する純収益 1,836,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 128,508 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 124,550 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          708 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,541,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 由利本荘 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　由利本荘市後町４２番１
 4102000352755-0000
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備考