別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
由利本荘 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
由利本荘 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山陰　逸郎   TEL.
鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 16,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 由利本荘市石脇字山ノ神１１番５７２
 ②地積
　(㎡)		 249  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ閑静な住宅地域
 北5m市道 水道、ガス 羽後本荘

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道７号東側背後の丘陵地に
所在する住宅地域		 街

路		 基準方位　北５ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ羽後本荘駅北西方

4.0km		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 現状維持で推移すると予測する。電子部品産業やインフラ関連による中心部における旺盛な宅地需要の影響によ
り、外縁部の当該地域においても需要は安定的で、地価は横ばいからやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、本荘地域の住宅地域一円で、特に石脇地区の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、本荘地
域に就労する一次取得者層が中心である。幹線道路背後の丘陵地に開発された住宅地域で、街路条件がやや劣る面があ
るが、中心部における需要増及び宅地開発の影響から安定的な需要が見込める。需要の中心価格帯は、土地は２５０㎡
程度で５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の賃貸物件も散見されるが、駐車場確保の必要性等から採算性が低く、新規供給も主に遊休地活用や節税目
的であり、取引は戸建住宅等としての自用目的が中心の地域である。比準価格は周辺取引事例より試算した実証的価格
で、市場性を反映した価格として信頼性が高い。以上より本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　由利本荘 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     21,400 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[103.0]		 100
[110.2]		 [100.0]
100		 19,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかな回復基調にあるも、急激
な物価上昇による実質賃金の低下や不安定な
国際情勢等、個人・企業ともに予断を許さな
い状況にある。

電子部品産業に関連した宅地開発の影響から
、外縁部の住宅地需要も回復傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 由利本荘 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公由
利本荘Ｌ
-4		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
（都） ２中専

(60,160)
b Ｒ０６公由
利本荘Ｌ
-18		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
c Ｒ０５調由
利本荘Ｔ
-20		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.3m市道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
d Ｒ０５調由
利本荘Ｔ
-17		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m私道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
e Ｒ０６公由
利本荘Ｊ
-8		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6.5m市道、
中間画地
（都） 工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,616  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.0]
17,274 		 100
[  90.0]
19,193 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
19,200 
b (　           ) 
22,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
22,340 		 100
[ 113.3]
19,718 
19,700 
c (　           ) 
16,822  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 102.0]
21,990 		 100
[ 116.2]
18,924 
18,900 
d (　           ) 
16,622  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  96.9]
20,181 		 100
[ 103.0]
19,593 
19,600 
e (　           ) 
16,623  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.0]
21,312 		 100
[ 109.2]
19,516 
19,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,400 円／㎡]  



由利本荘 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,868,516 
554,712 
2,313,804 
2,182,760 
131,044 		 （　0.9692）
127,008 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,592,000 円　　　　（　     10,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
由利本荘 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 101.86 Ｗ2 203.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   249 ㎡     13.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ（専有面積約４５㎡×４室）、平置駐車場４台の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 階段、廊下等共用部分を有効面積から除外。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
101.86 
87.8 
89.44 
1,291 
115,467 		 1.0  115,467 
1.0  115,467 

 2～ 2		 住宅
101.86 
87.8 
89.44 
1,330 
118,955 		 1.0  118,955 
1.0  118,955 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
203.72 
87.8 
178.88 

234,422 		 234,422 
234,422 
⑨年額支払賃料        234,422 円　×　12ヶ月　＝　       2,813,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,813,064 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       147,853 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,809,211 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           234,422 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,227 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          234,422 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          57,078 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,868,516 円　　　　（　        11,520 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
由利Ｔ
　　　　-6		 1,320  
(   1,291) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,320 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,291 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
由利Ｔ
　　　　-1		 1,484  
(   1,484) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]
1,346 
c Ｒ０６公（賃）
由利Ｔ
　　　　-1		 1,321  
(   1,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]
1,198 
由利本荘 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 138,500 円  　　　　     27,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 88,712 円  　　　        2,957,064　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      207,700 円  　　　　     27,700,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        83,100 円  　　　　     27,700,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,700 円  　　　　     27,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         554,712 円　（　　　　　　         2,228 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　     203.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,182,760 円  
（　　　　　         8,766 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,868,516 円      
②総費用 554,712 円      
③純収益　①－② 2,313,804 円      
④建物等に帰属する純収益 2,182,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 131,044 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 127,008 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          510 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,592,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 由利本荘 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　由利本荘市石脇字山ノ神１１番５７２
 4102000366479-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
由利本荘 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
由利本荘 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.
鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 16,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 由利本荘市石脇字山ノ神１１番５７２
 ②地積
　(㎡)		 249  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ閑静な住宅地域
 北5m市道 水道、ガス 羽後本荘

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧本荘市北部、国道７号線背
後に位置する住宅地域		 街

路		 基準方位　北５ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ羽後本荘駅北西方

4.0km		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの住宅団地であり、利用状況は当面現状を維持すると予測する。羽後本荘駅周辺に比較して地価水準が
低位にあり、一次取得者の需要は見込まれることから、地価は横ばいまたはわずかな上昇傾向を示している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は旧本荘市内の住宅地域のうち、子吉川以北の石脇・川口地区等との代替競争関係が強い。需要者は
、由利本荘市内に通勤圏を有する個人等の一次取得者が中心である。当地域は石脇地区の中でも市中心部からやや離れ
ているが、需要は一定数認められる。土地は２５０㎡前後では４００～６００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００
万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益物件としては、少数の単身者向けアパートのほか、戸建住宅が諸事情により借家として賃貸されるケースがみられ
る。よって、試算価格の調整に当たっては、自用目的での取引が中心であることから実証的で説得力を有する比準価格
を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　由利本荘 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     21,400 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[103.0]		 100
[108.2]		 [100.0]
100		 19,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旧本荘市の住宅地需要は、開発による分譲住
宅地域を中心に回復傾向にあるが、旧郡部は
人口減少が進行しており、住宅地需要は少な
い。

石脇地区のナイスアリーナ周辺では新築住宅
が多く見られるものの、既成住宅地域に対す
る需要は弱い。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 由利本荘 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公由
利本荘Ｌ
-18		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
b Ｒ０５調由
利本荘Ｔ
-13		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c Ｒ０５公由
利本荘Ｔ
-6		 由利本荘市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北9.7m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d Ｒ０５調由
利本荘Ｔ
-17		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m私道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
e Ｒ０５公由
利本荘Ｔ
-7		 由利本荘市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.9m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
22,340 		 100
[ 109.2]
20,458 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
20,500 
b (　           ) 
23,527  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,527 		 100
[ 117.8]
19,972 
20,000 
c (　           ) 
20,570  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
20,570 		 100
[ 120.1]
17,127 
17,100 
d (　           ) 
16,622  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  96.9]
20,181 		 100
[ 104.0]
19,405 
19,400 
e (　           ) 
20,140  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
21,178 		 100
[  99.9]
21,199 
21,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,600 円／㎡]  



由利本荘 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,761,423 
533,272 
2,228,151 
2,096,080 
132,071 		 （　0.9692）
128,003 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,612,306 円　　　　（　     10,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
由利本荘 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 99.37 Ｗ2 198.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   249 ㎡     13.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（約４５㎡）４戸、駐車場４台の共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 内階段・廊下等のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
99.37 
90.0 
89.44 
1,252 
111,979 		 1.0  111,979 
1.0  111,979 

 2～ 2		 住宅
99.37 
90.0 
89.44 
1,310 
117,166 		 1.0  117,166 
1.0  117,166 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.74 
90.0 
178.88 

229,145 		 229,145 
229,145 
⑨年額支払賃料        229,145 円　×　12ヶ月　＝　       2,749,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,749,740 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       142,287 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,703,453 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           229,145 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,177 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          229,145 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          55,793 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,761,423 円　　　　（　        11,090 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公（賃）
由利Ｔ
　　　　-7		 1,264  
(   1,236) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,264 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,252 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５調（賃）
由利Ｔ
　　　　-6		 1,321  
(   1,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,258 
c Ｒ０５調（賃）
由利Ｔ
　　　　-9		 1,243  
(   1,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,308 
由利本荘 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 133,000 円  　　　　     26,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 85,372 円  　　　        2,845,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      199,500 円  　　　　     26,600,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        79,800 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         533,272 円　（　　　　　　         2,142 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     198.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,096,080 円  
（　　　　　         8,418 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,761,423 円      
②総費用 533,272 円      
③純収益　①－② 2,228,151 円      
④建物等に帰属する純収益 2,096,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 132,071 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 128,003 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          514 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,612,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 由利本荘 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　由利本荘市石脇字山ノ神１１番５７２
 4102000366479-0000
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備考