令和6年1月15日　提出 鹿角 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　吉田　寛史   TEL.

鑑定評価額 7,460,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市十和田大湯字上ノ湯２８番２０ ②地積 　(㎡) 578   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗等と一般住宅が 混在する国道沿いの 商業地域 北11m国道 水道、下水 十和田南 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 歴史のある温泉街であったが 衰退している。 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 ＪＲ十和田南駅北東方 7.8km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの温泉街であるが、衰退傾向で店舗は減少しており、今後は住宅用途への移行も予測される。商況の低 迷により地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は十和田地区を中心とする国道や県道等の幹線道路沿いの商業地域である。店舗併用住宅が多く、需要者の 中心は十和田大湯地区に地縁的選好性を有する個人事業者及び法人である。温泉街は衰退し、地元の顧客は他地域に流 出しており、経営不振等を起因とする供給圧力が強い一方で、需要は全般的に弱く、店舗の閉鎖も見られ、需給のギャ ップが顕著である。取引は少なく、稀な取引も個別性が強いため中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内にある建物の大半が自己使用目的であり賃貸物件はほとんど無く、賃貸市場が成立していないため、収益価格は 試算できなかった。一方、比準価格は、対象標準地との代替競争関係に留意して収集した取引事例をもとに試算されて おり、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大館 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [145.2] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続くなかで、周辺都市に顧客が流 出しており、商況は全般的に低迷している。 既存の商業地に対する需要は限定的である。 一般的要因に加え、十和田大湯地区は温泉街 の衰退が進み、商況の低迷がより顕著である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％