令和6年1月15日　提出 鹿角 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市花輪字中花輪１２番１外 ②地積 　(㎡) 510   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 (90,400) 1:3 店舗兼事務所 Ｓ2 低層の店舗、銀行等 に空家が混在する商 業地域 東16m県道 水道、下水 鹿角花輪 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 花輪地区にある再開発が行わ れたアーケード商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 ＪＲ鹿角花輪駅東方 450m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの商店街であり、当面は現状を維持すると予測する。人口減少を背景に商況は弱く、核となる店舗も見 られないことから改善の兆しも乏しい。当該状況を反映し、地価は当面下落傾向で推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を鹿角市の商業地域と判定し、特に代替性の強い圏域を花輪地区の商業地域と判定した。需要の中心は鹿角 市の地元企業、個人事業主等が想定され、他地域の取得意欲は限定的である。旧来からの商店街であり市内の中心的商 業地域であったが、路線商業地域型店舗に需要は移行しており、当該地域の需要は弱含みで推移している。新規出店の 取引も見られず、取引自体があったとしても個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗、事務所が建ち並ぶが自己利用が大半であり、民間の賃貸物件は殆ど見当たらない。当該状況から賃貸市場は未成 熟であり、収益価格は算出できなかった。他方、比準価格は市場性を反映した価格であり、周辺地域における取引自体 が僅少であるものの、同一需給圏に存する規範性の高い取引事例を採用し、実証的な価格を求めることができた。以上 より、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大館 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 20,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿角市の商況は弱く、商業地域においても空 家が目立つ状況にあり、地価は下落傾向にあ る。 需要の中心は路線商業地域に移行しており、 商店街周辺の通行量も減少し、駐車場の少な さもあり、需要は弱い。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％