令和6年1月15日　提出 鹿角 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 -4 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.

鑑定評価額 2,640,000 円  １㎡当たりの価格 2,870 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市花輪字高屋５１番 ②地積 　(㎡) 920   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅に一般住宅 等が混在する住宅地 域 西5m市道 水道 柴平 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 米代川の西方に位置し、農地 も多くみられる農家集落地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ柴平駅西方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部からやや離れた農家集落地域であり、当面は現状を維持すると予測する。長期間運休にあったＪＲ線の運 転は再開されたものの、人口減少に歯止めは利かず、当面地価は下落傾向を継続すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,870 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を鹿角市花輪地区の農家住宅、住宅地域と判定し、広域的には小坂町・大館市の農家住宅、住宅地域にも及 ぶものと判定した。需要の中心は当該地域に地縁的選好性を有するものに限られ、他地域からの流入は限定的である。 周辺には農地も多く見られる農家住宅地域であり、人口減少にも歯止めが利かない状況にある。空家や未利用地も多く 、取引も僅少であり需要は弱い。土地の規模や取引価格もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の建物が支配的な農家集落地域であり、賃貸想定に実現性がないことから収益還元法は適用できなかった。比 準価格は、市場性を反映した価格であり、実際の取引事例を基に試算された実証的な価格である。周辺では事例は僅少 であり、採用事例は広域に及ぶが、各種要因比較は対象標準地の特性を踏まえて適切に行われている。本件では、市場 性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北秋田 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,200 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [103.0] 100 [140.5] [101.0] 100 2,860  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,880 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿角市の人口減少は継続しており、利便性の 高い地域と居住条件の劣る地域で二極化が生 じているが、空家・空地も多い。 需要の限定された農家住宅地域であり、需要 は少なく、地価は下落傾向が継続している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％