令和6年1月15日　提出 鹿角 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市花輪字合ノ野１８９番１ ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等も混在する住宅地 域 北東4m市道 水道、下水 鹿角花輪 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   140 ｍ、南   150 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県職員公舎もみられる既成住 宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ鹿角花輪駅北東方 2.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、当面は現状を維持すると予測する。商業施設への接近性は優るが、空地・空家が 多く活発な動きは見られない。人口減少の状況も相俟って、地価は当面下落傾向で継続すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を鹿角市の住宅地域と判定し、特に代替性の強い圏域を花輪地区の住宅地域と判定した。需要の中心は市内 の通勤者・居住者が想定され、他地域からの流入は限定的である。公共施設や国道沿い店舗へのアクセスが良好な地域 であるが、地域的な発展性には乏しく空地・空家も多いため、需要は弱含み傾向が継続している。需要の中心となる価 格帯は４５０㎡で４００～５００万円程度、新築戸建住宅は総額２，０００万円前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用が支配的な既成住宅地域であり、公舎は見られるものの民間の賃貸住宅等は見当たらず、賃貸市場が未成熟で あり収益価格は算出できなかった。他方、比準価格は市場性を反映した価格であり、市場参加者の観点からも説得力を 有する。本件では同一需給圏に存する花輪地区の規範性の高い取引事例に基づき、実証的な価格を求めることができた 。以上より、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿角 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [166.7] [101.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿角市の人口減少は継続しており、利便性の 高い地域と居住条件の劣る地域で二極化が生 じているが、空家・空地も多い。 市域郊外部の住宅地域であり、商業施設には 近いが住宅需要は弱く、地価は弱含みである 。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％