令和6年1月15日　提出 鹿角 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市花輪字八正寺１１番１４ ②地積 　(㎡) 364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 鹿角花輪駅に近い住 宅地域 北4.5m市道 水道、下水 鹿角花輪 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 文化交流館に近接し、花輪地 区の中心部に近い住宅地域 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ鹿角花輪駅北方 450m 法令 規制 （都） ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域であり、当面は現状を維持すると予測する。鹿角市文化の杜交流館「コモッセ」の背後に位 置するが、周辺は空家・空地が多く、住宅需要は弱含みで地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を鹿角市の住宅地域と判定し、特に代替性の強い圏域を花輪地区の住宅地域と判定した。需要の中心は市内 の通勤者・居住者が想定され、他地域からの流入は限定的である。鹿角市中心部に位置し、生活利便施設や公共施設も 近く居住環境は良好ではあるものの、既成住宅地域は発展性に乏しく需要はやや弱含みで推移している。需要の中心と なる価格帯は土地が３５０㎡で６００万円程度、新築戸建住宅は総額２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物が支配的な既成住宅地域であり、周辺では民間の賃貸住宅等は殆ど見当たらず、賃貸市場が未成熟であり収 益価格は算出できなかった。他方、比準価格は市場性を反映した価格であり、同一需給圏に存する鹿角市中心部の住宅 地域に係る取引事例を採用し、各種要因比較も適切に行い実証的な価格を求めることができた。以上より、比準価格を 妥当と判断し、周辺の標準地や基準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿角市の人口減少は継続しており、利便性の 高い地域と居住条件の劣る地域で二極化が生 じているが、空家・空地も多い。 鹿角市中心部の住宅地域であるが、既成住宅 地域への需要は限定的であり、地価は弱含み である。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％