令和6年1月15日　提出 湯沢 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湯沢 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓   TEL.

鑑定評価額 3,250,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湯沢市田町２丁目２４１番１ ｢田町２－１－６｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模の店舗等が見 られる国道背後の商 業地域 東16m県道 水道、下水 湯沢 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 低層の店舗、事務所等が建ち 並ぶ街並みが整然とした商業 地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 ＪＲ湯沢駅　南東方 750m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。また、商圏人口が減少し商況も低迷し ており、発展的要素も見当たらないため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県南部の商業地域であるが、特に湯沢市内の商業地域や混在住宅地域との代替競争関係が強い。主な需要 者は県内企業や個人事業主である。旧来からの路線商業地域であるが、駐車場や一般住宅が混在する商業集積度の低い 地域で需要の回復は見込み難い。また、土地取引が少ないことや業種による個別性が強いこと、画地規模がまちまちで あることから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し て求める理論的な価格であるが、自用の店舗等が支配的な商業地域で商業事業者向けの賃貸市場は形成されておらず試 算できなかった。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湯沢 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [105.9] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地ではロードサイド店舗への顧客流 出等により空洞化しており、旧町部の商業地 は小売店舗の減少と共に住宅地域へと移行し つつある。 小規模の店舗等が見られる国道背後の商業地 域であり、地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％