別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
湯沢 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
湯沢 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓   TEL.
鑑定評価額 6,530,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 15,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 湯沢市佐竹町３７番１
｢佐竹町７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:3		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅に事
業所等も見られる住
宅地域		 北5m市道 水道、下水 湯沢

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 湯沢市中心部に位置し、市役
所に近い住宅地域		 街

路		 基準方位　北５ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ湯沢駅東方

900m		 法令

規制		 （都） ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した住宅地域であり、当面は現状の住環境等を維持するものと予測する。また、市役所や商店街に近接した
地域であるが、中心部の空洞化によって需要も低迷しているため、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は湯沢市の住宅地域であるが、特に湯沢市街地の住宅地域との代替競争関係が強い。主な需要者は市内に居
住若しくは勤務する一次取得者や地縁的選好性を有する買替需要者である。熟成した中心部の住宅地であるが、低未利
用地が散見する画地規模の大きな地域で総額も嵩むため需要が弱い。土地は３３０㎡程度で６５０万円程度、新築戸建
は２，０００万円台後半が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し
て求めた理論的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性や利便性等が重視される住宅地域であるため、土地価格に
見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表
標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　湯沢 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,000 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 79.5]		 [100.0]
100		 19,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少が続いており高齢化率は４５％に近
付きつつある。土地取引件数は年間３５０件
前後、住宅着工戸数は１００件前後で推移し
ている。

中規模一般住宅に事業所等も見られる住宅地
域であり、地域要因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 湯沢 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５公湯
沢Ｊ
-9		 湯沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
東5.6m、角地
（都） １住居

(70,200)
b Ｒ０５調湯
沢Ｊ
-2		 湯沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c Ｒ０５調湯
沢Ｊ
-8		 湯沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d Ｒ０５調湯
沢Ｍ
-3		 湯沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
e Ｒ０６公湯
沢Ｅ
-11		 湯沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
南6.5m、
二方路
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,124  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 106.1]
14,855 		 100
[  73.4]
20,238 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
20,200 
b (　           ) 
14,927  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
15,266 		 100
[  84.7]
18,024 
18,000 
c (　           ) 
15,568  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
14,963 		 100
[  72.1]
20,753 
20,800 
d (　           ) 
10,389  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.3]
14,082 		 100
[  71.7]
19,640 
19,600 
e (　           ) 
18,233  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.3]
16,682 		 100
[  86.4]
19,308 
19,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -27.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,600 円／㎡]  



湯沢 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,329,718 
623,960 
2,705,758 
2,513,720 
192,038 		 （　0.9692）
186,123 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,798,429 円　　　　（　     11,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
湯沢 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 119.24 Ｗ2 238.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   333 ㎡     11.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 敷地内に４台分の平面駐車場を備えたファミリー向け（平均専有面積約５３㎡×４戸）のアパートを想定した。 ⑦有効率　  89.6 ％
の理由		 内階段・廊下等があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
119.24 
89.6 
106.82 
1,271 
136,000 		 1.0  136,000 
1.0  136,000 

 2～ 2		 住宅
119.24 
89.6 
106.82 
1,292 
138,000 		 1.0  138,000 
1.0  138,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
238.48 
89.6 
213.64 

274,000 		 274,000 
274,000 
⑨年額支払賃料        274,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,288,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     213.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,288,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       171,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,260,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           274,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,603 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          274,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          66,715 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,329,718 円　　　　（　         9,999 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０２調（賃）
湯沢Ｈ
　　　　-1		 1,667  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,515 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,299 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,271 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０３調（賃）
湯沢Ｍ
　　　　-1		 886  
(     886) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,108 
c Ｒ０５公（賃）
湯沢Ｍ
　　　　-2		 1,082  
(   1,059) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,273 
湯沢 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 159,500 円  　　　　     31,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 102,960 円  　　　        3,432,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      223,300 円  　　　　     31,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        95,700 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         623,960 円　（　　　　　　         1,874 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     238.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,513,720 円  
（　　　　　         7,549 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,329,718 円      
②総費用 623,960 円      
③純収益　①－② 2,705,758 円      
④建物等に帰属する純収益 2,513,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 192,038 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 186,123 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          559 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,798,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 湯沢 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　湯沢市佐竹町３７番１
 4105000466668-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
湯沢 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
湯沢 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.
鑑定評価額 6,530,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 15,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 湯沢市佐竹町３７番１
｢佐竹町７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:3		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅に事
業所等も見られる住
宅地域		 北5m市道 水道、下水 湯沢

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市役所の北側背後に位置する
閑静な既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北５ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ湯沢駅東方

900m		 法令

規制		 （都） ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した住宅地域で、当面現状を維持すると予測する。市役所に近い利便性を有するが、特段の変動要因はなく
、人口減少、少子高齢化等による住宅需要の減退を反映し、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,820 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧湯沢市内の住宅地域一円で、特に市街地及び周辺の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は
市内居住者や通勤者であるが、当地域に地縁性を有する者が大半で、周辺市町からの転入は少ない。近年、周辺地域で
は土地取引が見受けられるようになってきている一方、空地や空家も散見され、当地域に対する需要は未だ低調である
。土地は３３０㎡前後で６５０万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円後半程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の賃貸物件も見られるが、新規供給は遊休地活用や節税目的が中心で採算性が低いこと等から、収益価格は
低位に試算された。比準価格は代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格
である。本件では、自用の戸建住宅に関する取引が多く、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域の特性に留意
し、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　湯沢 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,000 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 79.2]		 [100.0]
100		 19,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、人口減少や
少子高齢化等の影響が強く、市内全体におい
て住宅地需要は依然弱含みである。


未だ住宅地需要は弱含みであるが、公共施設
等に近い既成住宅地域であり、総額面や利便
性等を考慮するに、下落幅は縮小傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 湯沢 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公湯
沢Ｅ
-11		 湯沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
南6.5m、
二方路
（都） １住居

(60,200)
b Ｒ０５調湯
沢Ｊ
-7		 湯沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6.4m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c Ｒ０５調湯
沢Ｅ
-1		 湯沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d Ｒ０５調湯
沢Ｊ
-2		 湯沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e Ｒ０６公湯
沢Ｅ
-3		 湯沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,233  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.4]
16,466 		 100
[  84.5]
19,486 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
19,500 
b (　           ) 
15,125  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
16,688 		 100
[  85.7]
19,473 
19,500 
c (　           ) 
16,971  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
16,685 		 100
[  84.8]
19,676 
19,700 
d (　           ) 
14,927  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
16,147 		 100
[  82.8]
19,501 
19,500 
e (　           ) 
14,107  		 100
[  80.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
16,694 		 100
[  85.0]
19,640 
19,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,600 円／㎡]  



湯沢 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,018,641 
568,050 
2,450,591 
2,285,200 
165,391 		 （　0.9692）
160,297 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,271,367 円　　　　（　      9,820 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
湯沢 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.99 Ｗ2 211.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   333 ㎡     11.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ、専有面積約４６．７８㎡、４戸の共同住宅で、敷地内には平面駐車場４台を配置。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 内階段、内廊下があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.99 
88.3 
93.57 
1,311 
122,670 		 1.0  122,670 
1.0  122,670 

 2～ 2		 住宅
105.99 
88.3 
93.57 
1,332 
124,635 		 1.0  124,635 
1.0  124,635 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
211.98 
88.3 
187.14 

247,305 		 247,305 
247,305 
⑨年額支払賃料        247,305 円　×　12ヶ月　＝　       2,967,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で十分担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,967,660 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       155,583 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,956,077 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           247,305 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,349 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          247,305 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          60,215 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,018,641 円　　　　（　         9,065 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５公（賃）
湯沢Ｍ
　　　　-1		 1,309  
(   1,280) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,378 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,311 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０５公（賃）
湯沢Ｍ
　　　　-2		 1,082  
(   1,059) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,340 
c Ｒ０４公（賃）
湯沢Ｍ
　　　　-1		 1,039  
(   1,038) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]
1,287 
湯沢 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 145,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 93,350 円  　　　        3,111,660　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      203,000 円  　　　　     29,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        87,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         568,050 円　（　　　　　　         1,706 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 133,000 円／㎡　×　     211.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,285,200 円  
（　　　　　         6,862 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,018,641 円      
②総費用 568,050 円      
③純収益　①－② 2,450,591 円      
④建物等に帰属する純収益 2,285,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 165,391 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 160,297 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          481 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,271,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,820 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 湯沢 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　湯沢市佐竹町３７番１
 4105000466668-0000
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備考