令和6年1月15日　提出 大館 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大館 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　吉田　寛史   TEL.

鑑定評価額 6,340,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大館市片山町１丁目６３番３ ｢片山町１－５－１｣ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 事務所兼住宅 Ｗ2 店舗、営業所、住宅 等が混在する路線商 業地域 南14m国道 水道、下水 大館 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西方の地域には郊外型店舗も 見られるが、当地域には店舗 併用住宅が多い。 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 ＪＲ大館駅南西方 2.5km 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 店舗併用住宅が多く、核となる店舗等が無いため繁華性は低く衰退傾向である。また、幹線道路沿いのため住宅 地としての利用も進まない。この傾向は当分続くと思われ、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧大館市の幹線街路沿いを中心とする商業地域である。店舗併用住宅が多く、需要者の中心は大館市に地 縁的選好性を有する個人事業者及び法人である。郊外の大型店に顧客が流出しており、経営不振等を起因とする供給圧 力が強い一方で、需要は全般的に弱く、店舗の閉鎖も見られ需給のギャップが顕著である。取引が少なく、稀な取引も 個別性が強いため中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内にある建物の大半が自用の店舗併用住宅であり賃貸物件は殆ど無く、賃貸市場が成立していないため、収益価格 は試算できなかった。一方、比準価格は、対象標準地との代替競争関係に留意して収集した取引事例をもとに試算され ており、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を妥当と判断し、周辺の標準地や基準地との均衡に も留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化により商圏人口の減少 は続いており、商業集積度が比較的高い一部 の地域を除き、商業地の需要は少ない。 国道沿いであるが、小規模画地が多い旧来型 の商業地域であり、需要が少ない状況が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％