別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大館 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大館 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　吉田　寛史   TEL.
鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 19,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大館市字大町２８番１外
 ②地積
　(㎡)		 585  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:3.5		 店舗

Ｓ3		 各種の小売店舗等が
建ち並ぶ商業地域
 西22m市道 水道、下水 大館

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 間口が狭く、奥行の深い画地
が多い商店街である。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ大館駅南方

2.2km		 法令

規制		 （都） 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域経済の低迷及び郊外大型店への顧客流出により、顧客は減少し空店舗や空地が増加している。地域活性化に
向け様々な施策があるが、地価の下落に歯止めが掛かるまでには至らず、今後も下落傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧大館市の商業地域である。店舗併用住宅が多く、需要者の中心は旧大館市に地縁的選好性を有する個人
事業者及び法人である。郊外の大型店や他都市の商業地に顧客が流出しており、経営不振等を起因とする供給圧力が強
い一方で需要はほとんど無く、需給のギャップが顕著である。また、同一路線上にある御成町地区では土地区画整理事
業が進捗し、相対的に地位の低下が著しい。取引がほとんど無い状況下で中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性のある複数の取引事例から求められており、実証的で信頼性が高い。他方、収益価格は賃貸経営を前
提に収益性の観点から試算しているが、近隣地域は古い店舗等の賃貸物件はあるが需要はほとんど無く、また、賃貸事
例は個別性が強く、件数も少ないため、収益価格の説得力は相対的に劣る。よって、市場性を反映した比準価格を重視
し、収益価格は参考にとどめ、周辺の標準地や基準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少や少子高齢化により商圏人口の減少
は続いており、商業集積度が比較的高い一部
の地域を除き、商業地の需要は少ない。


旧来からの商店街であるが、郊外型店舗の出
店により空洞化が進み、空家、空地が多い。
需要は低迷し、地価の下落傾向が続いている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大館 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公大
館Ｂ
-29		 大館市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
西22m、角地
（都） 商業

(100,500)
b Ｒ０６公大
館Ｂ
-30		 大館市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m市道、
南13m、角地
（都） 商業

(100,500)
c Ｒ０４公大
館Ｅ
-1		 大館市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北14.5m国道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d Ｒ０４調大
館Ｅ
-13		 大館市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
北西5m、角地
（都） 近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,036  		 100
[ 100.0]		 [  96.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 108.8]
21,039 		 100
[ 100.0]
21,039 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
21,000 
b (　           ) 
14,764  		 100
[  70.0]		 [  91.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.9]
20,928 		 100
[ 100.0]
20,928 
20,900 
c (　           ) 
19,747  		 100
[ 100.0]		 [  93.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
23,055 		 100
[ 110.0]
20,959 
21,000 
d (　           ) 
21,082  		 100
[ 100.0]		 [  95.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
19,821 		 100
[  95.0]
20,864 
20,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 競売

 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,000 円／㎡]  



大館 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,376,950 
1,367,200 
5,009,750 
4,626,000 
383,750 		 （　0.9421）
361,531 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      6,695,019 円　　　　（　     11,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大館 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 190.46 Ｓ2 380.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   585 ㎡     13.0 m x   44.6 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸しの店舗、２階はフロア貸しの事務所を想定した。需要がないので２階建の小規模建物を想定した。 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 内階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.46 
95.8 
182.38 
1,645 
300,000 		 1.0  300,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
190.46 
94.8 
180.52 
1,385 
250,000 		 1.0  250,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.92 
95.3 
362.90 

550,000 		 550,000 
0 
⑨年額支払賃料        550,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,600,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     362.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,600,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       708,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,372,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           550,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,376,950 円　　　　（　        10,901 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｈ２９公（賃）
大館Ｂ
　　　　-4		 1,467  
(   1,366) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,630 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,646 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,645 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｈ２９公（賃）
大館Ｂ
　　　　-3		 1,801  
(   1,797) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,723 
c Ｒ０３公（賃）
大館Ｒ
　　　　-1		 1,183  
(   1,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,637 
大館 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 300,000 円  　　　　     60,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 354,000 円  　　　        7,080,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       89,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      504,000 円  　　　　     60,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        60,000 円  　　　　     60,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,000 円  　　　　     60,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,367,200 円　（　　　　　　         2,337 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9421    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     380.92 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0771     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0615 ×　 35 ％　＋　0.0739 ×  35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,626,000 円  
（　　　　　         7,908 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,376,950 円      
②総費用 1,367,200 円      
③純収益　①－② 5,009,750 円      
④建物等に帰属する純収益 4,626,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 383,750 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 361,531 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          618 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,695,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大館 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大館市字大町２８番１
 4103000757356-0000
2 　大館市字大町２８番２
 4103000757357-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大館 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大館 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.
鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 19,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大館市字大町２８番１外
 ②地積
　(㎡)		 585  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:3.5		 店舗

Ｓ3		 各種の小売店舗等が
建ち並ぶ商業地域
 西22m市道 水道、下水 大館

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和年代には、周辺の商店街
と共に多くの顧客を集めて活
況を呈していた商業地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ大館駅　南方

2.2km		 法令

規制		 （都） 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの商業地域の中心であり、当面は現状を維持すると予測する。複数業種が存するが、人口減少を背景に
商況は厳しい状況にあり、空テナント、空地も多い。地価は当面弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を旧大館市内の商業地域と判定し、特に代替性の強い圏域を中心部の商業地域と判定した。需要の中心は大
館市を拠点とする事業法人及び個人事業主が想定され、他地域からの流入は限定的である。大館市内の中心商業地域で
あったが、近時では商況は弱く新規出店も限定的である。周辺では空きテナントや空地も見られ、需要は弱含みである
。取引自体が僅少であり、仮に取引があっても個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には貸店舗や事務所等も見られるが、老朽化したビルが多く賃料も軟調であり、土地価格に見合う賃料水準が形成
されておらず、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。本件では大館
市中心部の商業地域を中心とした取引事例を採用し、要因間の補修正も適切に行われている。以上より、本件では比準
価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大館市の商業地域においては、商業施設の集
積度の高い地域では一定の需要は存するが、
既存商店街等の需要は厳しい。


以前は市内中心部の商業地域であったが、商
況の低迷から空き店舗も多い状況にある。



個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大館 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公大
館Ｂ
-29		 大館市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
西22m、角地
（都） 商業

(100,500)
b Ｒ０６公大
館Ｖ
-7		 大館市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西22m市道、
北13.5m、
東6.5m、
三方路
（都） 商業

(100,400)
c Ｒ０６公大
館Ｂ
-30		 大館市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m市道、
南13m、角地
（都） 商業

(100,500)
d Ｒ０５調大
館Ｒ
-9		 大館市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南16m国道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,036  		 100
[ 100.0]		 [  96.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 108.8]
21,039 		 100
[ 100.0]
21,039 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
21,000 
b (　           ) 
11,904  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[  68.0]
20,348 		 100
[  97.0]
20,977 
21,000 
c (　           ) 
14,764  		 100
[  70.0]		 [  91.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.9]
20,928 		 100
[ 100.0]
20,928 
20,900 
d (　           ) 
17,898  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
19,887 		 100
[  93.1]
21,361 
21,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -32.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 競売

 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,000 円／㎡]  



大館 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,995,243 
1,287,255 
4,707,988 
4,308,960 
399,028 		 （　0.9438）
376,603 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      6,974,130 円　　　　（　     11,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大館 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 188.80 Ｓ2 377.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   585 ㎡     13.0 m x   44.6 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、駐車場８台の店舗・事務所を想定。リスクと採算性から使用容積率は低い。 ⑦有効率　  93.8 ％
の理由		 内階段・廊下等の共用部分のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
188.80 
96.4 
181.97 
1,597 
290,606 		 2.0  581,212 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
188.80 
91.1 
172.04 
1,300 
223,652 		 2.0  447,304 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
377.60 
93.8 
354.01 

514,258 		 1,028,516 
0 
⑨年額支払賃料        514,258 円　×　12ヶ月　＝　       6,171,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     354.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,171,096 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       665,110 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,985,986 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,028,516 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,257 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,995,243 円　　　　（　        10,248 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０４調（賃）
大館Ｂ
　　　　-1		 1,376  
(   1,345) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,529 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,597 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０３調（賃）
大館Ｂ
　　　　-10		 1,779  
(   1,779) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,617 
c Ｒ０３調（賃）
大館Ｂ
　　　　-12		 1,331  
(   1,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,479 
大館 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 282,000 円  　　　　     56,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 332,555 円  　　　        6,651,096　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      473,700 円  　　　　     56,400,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        56,400 円  　　　　     56,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,400 円  　　　　     56,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,287,255 円　（　　　　　　         2,200 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     377.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0764     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 ×  35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,308,960 円  
（　　　　　         7,366 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,995,243 円      
②総費用 1,287,255 円      
③純収益　①－② 4,707,988 円      
④建物等に帰属する純収益 4,308,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 399,028 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 376,603 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,974,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大館 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大館市字大町２８番１
 4103000757356-0000
2 　大館市字大町２８番２
 4103000757357-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考